A venda de um imóvel pode gerar um problema jurídico quando existe uma pessoa que, por força da lei ou de uma situação específica, possui direito de preferência na compra e não é comunicada sobre a intenção de venda.

Mas o que acontece quando o proprietário vende o imóvel para outra pessoa sem respeitar esse direito?

A resposta depende do tipo de preferência existente, das circunstâncias da venda e do cumprimento dos requisitos previstos em lei.

Em determinadas situações, quem teve seu direito de preferência desrespeitado pode buscar indenização por perdas e danos. Em outras, poderá existir a possibilidade de buscar judicialmente a aquisição do próprio imóvel, desde que preenchidos os requisitos legais.

Por isso, é importante analisar cada caso individualmente.

O que é o direito de preferência na compra de um imóvel?

O direito de preferência, também chamado de direito de preempção em determinadas situações, garante a determinada pessoa prioridade para adquirir um imóvel quando o proprietário decide vendê-lo.

Isso significa que, existindo o direito de preferência, o proprietário não deve simplesmente negociar o imóvel livremente com um terceiro sem antes observar as regras aplicáveis.

Em regra, a pessoa que possui a preferência deve ter a oportunidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro, especialmente quanto ao preço e às condições de pagamento.

Entretanto, é importante destacar que o direito de preferência não existe em toda e qualquer venda de imóvel.

Ele depende da existência de uma previsão legal ou contratual que reconheça esse direito.

Quem pode ter direito de preferência sobre um imóvel?

Existem diferentes situações previstas na legislação brasileira.

Entre elas, podemos encontrar:

• locatário de imóvel urbano;
• condômino em determinadas situações;
• situações específicas envolvendo imóveis rurais;
• hipóteses previstas em contrato;
• outras situações expressamente estabelecidas pela legislação.

Por isso, não basta simplesmente afirmar que alguém tinha preferência.

É necessário identificar qual é a origem desse direito e quais requisitos precisam ser cumpridos para que ele possa ser exercido.

O proprietário vendeu o imóvel sem avisar quem tinha direito de preferência. A venda é anulada?

Não necessariamente.

Esse é um dos principais pontos que precisam ser esclarecidos.

O fato de o proprietário não respeitar o direito de preferência não significa, automaticamente, que toda a compra e venda será anulada.

As consequências dependem da situação concreta.

Em determinadas hipóteses, a pessoa preterida poderá buscar uma indenização pelos prejuízos sofridos.

Em outras, a legislação permite que ela busque o próprio imóvel, desde que cumpra requisitos específicos, como prazo, depósito do preço e outras exigências legais.

Por isso, antes de tentar desfazer uma venda, é fundamental verificar qual direito de preferência foi violado.

O que acontece quando o locatário não é avisado sobre a venda do imóvel?

Uma das situações mais conhecidas envolve o imóvel alugado.

A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário possui direito de preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros.

Isso significa que, se o proprietário decidir vender o imóvel, deverá observar as regras legais de comunicação ao inquilino.

O locatário poderá, então, manifestar seu interesse em adquirir o imóvel dentro das condições apresentadas.

Mas o que acontece se o proprietário simplesmente vender para outra pessoa?

A Lei nº 8.245/1991 prevê consequências específicas.

Dependendo do preenchimento dos requisitos legais, o locatário preterido poderá buscar perdas e danos ou, em determinadas circunstâncias, requerer para si o imóvel vendido a terceiro.

O locatário pode ficar com o imóvel que foi vendido para outra pessoa?

Em determinadas situações, sim.

O artigo 33 da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de o locatário preterido haver para si o imóvel locado, desde que sejam observados os requisitos legais.

Entre eles está a necessidade de requerer essa providência dentro de seis meses contados do registro do ato de alienação no Cartório de Registro de Imóveis, além do depósito do preço e das demais despesas de transferência.

Também existe uma exigência relacionada à averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.

Portanto, não basta simplesmente descobrir que o imóvel foi vendido sem comunicação.

É necessário verificar se os requisitos para o exercício dessa pretensão estão presentes.

E se o contrato de aluguel não estiver averbado na matrícula?

Essa é uma questão extremamente importante.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é relevante para que o direito de preferência tenha eficácia perante terceiros e permita, preenchidos os demais requisitos, a pretensão de adjudicação do imóvel.

Por outro lado, a ausência de averbação não significa necessariamente que o locatário perdeu toda e qualquer possibilidade de buscar reparação.

O STJ possui entendimento no sentido de que a falta de averbação pode impedir a adjudicação do imóvel, mas não necessariamente elimina a possibilidade de pedido de perdas e danos, dependendo das circunstâncias do caso.

Assim, é fundamental diferenciar:

direito de receber indenização
de
direito de buscar o próprio imóvel.

São consequências jurídicas diferentes.

O que o locatário precisa fazer se descobrir que o imóvel foi vendido?

Se o inquilino descobrir que o imóvel onde mora foi vendido sem que tivesse sido respeitado seu direito de preferência, é recomendável agir rapidamente.

O primeiro passo é reunir a documentação relacionada à locação e à venda.

Entre os documentos que podem ser importantes estão:

• contrato de locação;
• comprovantes de pagamento dos aluguéis;
• matrícula atualizada do imóvel;
• eventual comunicação enviada pelo proprietário;
• documentos relacionados à venda;
• informações sobre o preço pelo qual o imóvel foi vendido;
• comprovantes de eventuais propostas feitas pelo proprietário;
• mensagens e e-mails relacionados à negociação.

Também é importante verificar quando a venda foi registrada na matrícula do imóvel, especialmente porque o prazo legal para determinadas medidas começa a ser contado a partir desse registro.

O condômino também pode ter direito de preferência?

Sim.

O Código Civil prevê situações específicas em que o condômino possui preferência na aquisição da parte de outro coproprietário.

Um exemplo ocorre quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa e um dos condôminos pretende vender sua parte a um terceiro.

Nessas circunstâncias, dependendo do caso concreto, os demais condôminos podem ter direito de preferência.

A análise é especialmente importante porque a venda de uma fração ideal para terceiro pode gerar consequências diferentes conforme as circunstâncias da negociação.

Por isso, antes de concluir que a venda foi irregular, é necessário analisar:

• como surgiu o condomínio;
• qual parte do imóvel está sendo vendida;
• para quem ela foi vendida;
• se houve comunicação aos demais condôminos;
• quais foram as condições da venda;
• e se os requisitos legais para exercício da preferência foram cumpridos.

O que pode acontecer quando o direito de preferência do condômino é desrespeitado?

Em determinadas situações, o condômino preterido poderá exercer o direito previsto na legislação para adquirir a parte que foi vendida a terceiro, desde que cumpra os requisitos e prazos aplicáveis.

Isso demonstra por que a análise da matrícula, do instrumento de compra e venda e das condições efetivamente negociadas é tão importante.

Não basta saber que houve uma venda.

É necessário verificar como a venda aconteceu e qual era exatamente o direito de preferência existente.

Existe prazo para reclamar do desrespeito ao direito de preferência?

Sim.

O prazo depende da hipótese jurídica analisada.

No caso do direito de preferência do locatário, por exemplo, a Lei do Inquilinato estabelece prazo de seis meses a partir do registro do ato de alienação no Cartório de Registro de Imóveis para a pretensão de haver para si o imóvel, desde que preenchidos os demais requisitos legais.

Esse prazo não deve ser confundido com eventual prazo relacionado a pedido de indenização.

Por isso, quem acredita que teve seu direito de preferência violado não deve esperar para procurar orientação jurídica.

A análise do prazo deve considerar o tipo de preferência, a natureza da medida pretendida e os documentos existentes.

O comprador do imóvel pode perder o imóvel?

Essa é uma das principais preocupações de quem compra um imóvel sem saber que outra pessoa possuía direito de preferência.

A resposta depende da situação concreta.

Em algumas hipóteses, o direito de preferência poderá produzir efeitos sobre a própria aquisição do terceiro, permitindo ao titular da preferência buscar judicialmente o imóvel, desde que preenchidos os requisitos legais.

Em outras situações, especialmente quando não estão presentes os requisitos necessários para produzir esse efeito, a consequência poderá ser limitada à indenização contra o responsável pela violação.

Por isso, é incorreto afirmar de forma genérica que:

“Se o imóvel foi vendido sem respeitar a preferência, o comprador automaticamente perde o imóvel.”

Isso não é uma regra geral.

É necessário analisar o tipo de preferência, a publicidade do direito, a situação do terceiro adquirente e os demais requisitos previstos na legislação.

E se o comprador sabia que outra pessoa tinha direito de preferência?

A ciência do comprador pode ser juridicamente relevante.

Isso ocorre porque a análise da situação do terceiro adquirente pode influenciar os efeitos que o direito de preferência produzirá sobre a negociação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já analisou situações em que o terceiro comprador tinha conhecimento da existência da locação, inclusive em casos nos quais a averbação do contrato apresentava questões específicas.

Portanto, a boa-fé do comprador, a publicidade do direito e as circunstâncias da negociação podem ser elementos importantes para a solução do caso.

Como provar que o direito de preferência foi desrespeitado?

A prova dependerá da situação.

Podem ser relevantes:

• contrato de locação;
• matrícula do imóvel;
• escritura pública;
• contrato de compra e venda;
• notificações;
• propostas de compra;
• mensagens;
• e-mails;
• comprovantes de pagamento;
• anúncios de venda;
• documentos que demonstrem o preço pelo qual o imóvel foi vendido;
• documentos que demonstrem que o interessado tinha condições de adquirir o imóvel.

No caso do locatário, por exemplo, pode ser necessário demonstrar não apenas que ele não foi devidamente comunicado, mas também que pretendia adquirir o imóvel nas condições apresentadas ao terceiro.

A documentação pode ser determinante para definir qual medida judicial é juridicamente adequada.

O que fazer se meu direito de preferência foi desrespeitado?

Se você descobriu que um imóvel foi vendido sem que seu direito de preferência fosse respeitado, algumas providências são importantes.

1. Verifique a matrícula do imóvel

A matrícula atualizada permite identificar informações importantes sobre a propriedade e o registro da venda.

2. Descubra quando a venda foi registrada

A data do registro pode ser fundamental para a contagem de determinados prazos.

3. Reúna os documentos

Separe contrato, notificações, mensagens, propostas, comprovantes e demais documentos relacionados ao imóvel.

4. Identifique qual era o seu direito de preferência

É necessário descobrir se a preferência decorre de uma locação, condomínio, contrato ou outra situação prevista em lei.

5. Verifique se ainda existe prazo para agir

Dependendo da medida pretendida, o prazo pode ser determinante.

6. Procure orientação jurídica

A análise de um advogado especializado em Direito Imobiliário pode ajudar a identificar se existe possibilidade de buscar indenização, aquisição do imóvel ou outra medida juridicamente adequada.

Exemplo prático

Imagine que João seja proprietário de um imóvel alugado para Carlos.

João decide vender o imóvel por R$ 500 mil.

Em vez de comunicar Carlos e oferecer a ele a possibilidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições, João vende diretamente para Maria pelo mesmo valor.

Carlos tinha interesse em comprar o imóvel e possuía condições financeiras para realizar a aquisição.

Nesse cenário, será necessário analisar se os requisitos legais do direito de preferência foram cumpridos e se Carlos ainda está dentro do prazo para adotar a medida cabível.

Dependendo das circunstâncias e dos requisitos legais, Carlos poderá discutir judicialmente a violação do direito de preferência e buscar a consequência jurídica adequada ao caso.

Direito de preferência não significa direito automático de comprar o imóvel

Esse ponto merece atenção.

Ter direito de preferência não significa que a pessoa possa simplesmente exigir o imóvel independentemente das condições da venda.

O exercício desse direito normalmente está vinculado às condições oferecidas ao terceiro.

Além disso, determinadas medidas exigem o cumprimento de requisitos específicos, como prazo, depósito do preço e formalidades relacionadas ao contrato.

Por isso, cada caso deve ser analisado individualmente.

Perguntas frequentes sobre venda de imóvel sem respeitar o direito de preferência

O que acontece se o proprietário vender o imóvel sem avisar o inquilino?

Dependendo do caso, o locatário poderá buscar perdas e danos ou, se preenchidos os requisitos legais, requerer para si o imóvel vendido a terceiro.

O inquilino pode tomar o imóvel do comprador?

Em determinadas situações, sim. A Lei do Inquilinato prevê essa possibilidade quando os requisitos legais para o exercício da preferência são cumpridos, incluindo prazo e depósito do preço.

Qual é o prazo para o inquilino exercer o direito de preferência depois da venda?

Para buscar o imóvel para si, o artigo 33 da Lei do Inquilinato estabelece prazo de seis meses contado do registro do ato de alienação no Cartório de Registro de Imóveis, observados os demais requisitos legais.

Se o contrato de aluguel não estiver averbado, o inquilino perde o direito?

A ausência de averbação pode impedir o exercício da preferência com eficácia real para haver o imóvel para si, mas a possibilidade de perdas e danos deve ser analisada conforme as circunstâncias do caso.

O comprador perde automaticamente o imóvel?

Não. A consequência depende do tipo de preferência, dos requisitos legais, da situação do comprador e das demais circunstâncias da negociação.

O condômino tem direito de preferência?

Em determinadas situações, sim. O Código Civil prevê hipóteses de preferência entre condôminos, especialmente na alienação de parte de coisa indivisível.

É possível pedir indenização?

Dependendo da situação, sim. É necessário demonstrar a existência do direito de preferência e os prejuízos decorrentes de sua violação.

Conclusão

A venda de um imóvel sem respeitar um direito de preferência pode gerar consequências importantes, mas não existe uma única solução aplicável a todos os casos.

Dependendo da situação, a pessoa preterida poderá discutir perdas e danos ou, quando a legislação permitir e os requisitos forem preenchidos, buscar judicialmente a aquisição do próprio imóvel.

Por isso, quem descobre que um imóvel foi vendido sem respeitar seu direito de preferência deve agir rapidamente.

A análise da matrícula, do contrato, da documentação da venda, das condições negociadas e dos prazos legais é fundamental para determinar quais medidas podem ser adotadas.

Se você acredita que tinha direito de preferência e descobriu que o imóvel foi vendido para outra pessoa sem que você tivesse a oportunidade de adquiri-lo, procure orientação jurídica especializada antes de tomar qualquer providência.

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