Imóvel comprado e não quitado pode ser adquirido por usucapião? Entenda o que diz a lei

Você comprou um imóvel por meio de um contrato particular de compra e venda, passou a morar nele, mas não conseguiu concluir a regularização da propriedade? Ou adquiriu um imóvel há muitos anos, possui apenas recibos de pagamento e ainda não tem a escritura registrada em seu nome?

Essas situações são mais comuns do que parecem e levantam uma dúvida importante: é possível adquirir um imóvel por usucapião mesmo quando a compra não foi formalmente concluída ou o contrato não foi integralmente quitado?

A resposta depende das circunstâncias de cada caso. A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de usucapião, e a ausência de escritura definitiva ou de registro imobiliário não impede, por si só, o reconhecimento desse direito.

Além disso, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou a relevância dos documentos particulares de compra e venda na comprovação dos requisitos legais para a usucapião ordinária.

Neste artigo, você entenderá quando a usucapião pode ser uma alternativa para regularizar um imóvel, quais requisitos devem ser observados e por que a análise jurídica da documentação é fundamental.

O que é usucapião de imóvel?

A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade pelo exercício da posse durante determinado período, desde que sejam atendidos os requisitos previstos em lei.

No caso de imóveis, o instituto pode permitir que uma pessoa que exerce a posse de maneira qualificada obtenha o reconhecimento jurídico da propriedade, mesmo que não disponha de escritura definitiva registrada em seu nome.

O Código Civil brasileiro disciplina diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos relacionados ao tempo de posse, à finalidade de utilização do imóvel, à existência de justo título e à boa-fé.

É importante destacar que a usucapião não se confunde com a simples ocupação de um imóvel. Para que o pedido seja juridicamente viável, é necessário demonstrar que a posse atende às condições exigidas pela modalidade aplicável.

Imóvel comprado e não quitado pode ser adquirido por usucapião?

Em determinadas circunstâncias, sim, mas não automaticamente.

A existência de um contrato de compra e venda com parcelas pendentes não garante nem exclui, por si só, a possibilidade de usucapião. É necessário examinar a natureza da relação entre comprador e vendedor, as condições contratuais, a forma como a posse foi exercida e o tempo transcorrido.

Uma situação que merece atenção é aquela em que o comprador recebeu o imóvel, passou a utilizá-lo como seu, permaneceu na posse por um longo período e não conseguiu concluir a transferência formal da propriedade.

Nesses casos, pode ser necessário avaliar se a posse exercida atende aos requisitos de alguma modalidade de usucapião ou se existe outro instrumento jurídico mais adequado para regularizar a situação.

Por outro lado, o simples atraso no pagamento das parcelas não transforma automaticamente a posse contratual em posse apta à usucapião. Se a ocupação decorrer de uma relação contratual ainda em execução, de uma situação de dependência ou de outro vínculo incompatível com os requisitos legais, a análise será diferente.

O ponto central não é apenas saber se o imóvel foi quitado, mas verificar a origem, a natureza e a continuidade da posse, além dos demais requisitos legais.

Contrato particular de compra e venda serve como prova para usucapião?

Sim. Um contrato particular de compra e venda pode ser relevante para demonstrar a origem da posse e a intenção das partes de transferir o imóvel.

Mesmo quando o documento não foi suficiente para efetivar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, ele pode ter valor jurídico na análise de um pedido de usucapião.

O contrato, os recibos de pagamento e outros documentos podem ajudar a demonstrar quando a posse começou, em quais condições o imóvel foi entregue e como a relação entre as partes se desenvolveu.

Entretanto, é importante diferenciar duas situações:

• Transferência da propriedade: em regra, a propriedade imobiliária somente é transferida entre vivos com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
• Reconhecimento da propriedade por usucapião: a aquisição pode ocorrer pelo preenchimento dos requisitos legais próprios dessa modalidade, independentemente de uma transferência convencional registrada.

Assim, um documento particular pode não ser suficiente para transferir diretamente a propriedade, mas ainda ser relevante para demonstrar os requisitos de uma possível usucapião.

STJ reconhece recibo de compra e venda como justo título para usucapião ordinária

Em decisão divulgada em 24 de abril de 2026, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que um recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária.

O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do STJ no julgamento do Recurso Especial nº 2.215.421/SE, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

No caso analisado, a parte interessada alegou ter adquirido um imóvel mediante recibo de compra e venda, estabelecido sua residência no local e exercido a posse por mais de sete anos. As instâncias anteriores haviam considerado insuficiente o recibo para caracterizar o justo título.

Ao analisar o recurso, o STJ adotou uma interpretação mais ampla do conceito de justo título. O Tribunal considerou que o documento pode demonstrar a intenção inequívoca das partes de transmitir a propriedade, ainda que não tenha ocorrido a transferência formal no registro imobiliário.

A decisão, contudo, não significa que qualquer recibo assegure o reconhecimento da usucapião. Permanecem necessários os demais requisitos legais, incluindo o prazo de posse aplicável e, na modalidade ordinária, a boa-fé.

O que muda na prática?

O entendimento reforça que a análise jurídica não deve se limitar à existência de uma escritura ou de um título formalmente perfeito. Documentos particulares também podem ter relevância para demonstrar o fundamento da posse.

Quais são os prazos para usucapião de imóvel?

O prazo varia de acordo com a modalidade de usucapião e com as circunstâncias concretas da posse.

Entre as principais modalidades previstas no Código Civil e na Constituição Federal, destacam-se:

1. Usucapião extraordinária

Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige, em regra, posse contínua e sem oposição durante 15 anos, independentemente de título e boa-fé.

O prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.

2. Usucapião ordinária

Conforme o artigo 1.242 do Código Civil, exige posse contínua e incontestada durante 10 anos, além de justo título e boa-fé.

Existe uma hipótese específica de redução do prazo para cinco anos quando o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado e o possuidor tiver estabelecido sua moradia no local ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

A existência de um contrato particular ou de um recibo deve ser examinada à luz desses requisitos e da interpretação jurídica aplicável.

3. Usucapião especial urbana

Prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, pode ser aplicável a quem possuir como sua uma área urbana de até 250 m² durante cinco anos ininterruptos e sem oposição, utilizando-a para moradia própria ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e cumpra os demais requisitos legais.

4. Usucapião especial rural

Prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, pode ser reconhecida após cinco anos de posse ininterrupta e sem oposição de área rural de até 50 hectares, desde que o possuidor a torne produtiva por seu trabalho ou de sua família, nela estabeleça sua moradia e não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

Cada modalidade possui condições próprias. Por isso, não é adequado escolher o prazo apenas com base no tempo de permanência no imóvel.

Quais documentos podem ajudar a comprovar a posse?

A documentação é fundamental para demonstrar a origem, a continuidade e as características da posse.

Dependendo do caso, podem ser relevantes:

• Contrato particular de compra e venda;
• Recibos de pagamento e comprovantes de transferências bancárias;
• Comprovantes de IPTU e de outras despesas relacionadas ao imóvel;
• Contas de água, energia elétrica e outros serviços;
• Documentos que demonstrem a residência no local;
• Fotografias, registros de reformas e comprovantes de benfeitorias;
• Declarações de testemunhas;
• Matrícula atualizada do imóvel e outros documentos registrais;
• Documentos relativos à posse de antecessores, quando houver fundamento legal para somar os períodos de posse.

A documentação necessária varia conforme a modalidade de usucapião e as características do imóvel.

Também é necessário verificar se houve oposição à posse, se existem disputas judiciais, qual é a situação registral e se a ocupação decorre de uma relação contratual que possa interferir no reconhecimento do direito.

É possível regularizar o imóvel sem entrar na Justiça?

Em determinadas situações, sim.

A usucapião pode ser reconhecida judicialmente ou pela via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que sejam atendidos os requisitos legais e procedimentais aplicáveis.

A usucapião extrajudicial está prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos. O procedimento exige a apresentação da documentação pertinente e a observância das formalidades legais, com participação dos profissionais e demais envolvidos previstos na legislação.

A via extrajudicial pode ser uma alternativa quando a documentação permite instruir adequadamente o pedido e não há impedimentos que exijam solução judicial. A existência de controvérsia, contudo, pode tornar necessária a via judicial.

A escolha do procedimento deve considerar a situação do imóvel, os documentos disponíveis, a modalidade de usucapião e eventuais conflitos envolvendo a posse ou o registro.

Usucapião ou adjudicação compulsória: qual é o caminho adequado?

Nem toda situação de imóvel comprado por contrato particular exige um pedido de usucapião.

Quando existe um compromisso de compra e venda e o comprador cumpriu as obrigações contratuais necessárias, mas o vendedor se recusa injustificadamente a formalizar a transferência, pode ser pertinente avaliar a adjudicação compulsória, conforme as circunstâncias e os requisitos legais.

A usucapião, por sua vez, depende da demonstração dos requisitos próprios da aquisição da propriedade pela posse prolongada.

Por isso, a escolha da medida jurídica deve ocorrer após a análise do contrato, dos pagamentos realizados, da situação do vendedor, do registro imobiliário e das condições em que a posse vem sendo exercida.

Essa avaliação evita a adoção de um procedimento inadequado e permite identificar a alternativa juridicamente mais apropriada para cada caso.

Conclusão: a falta de escritura não encerra as possibilidades de regularização

Ter comprado um imóvel por contrato particular, possuir recibos antigos ou não ter concluído a transferência da propriedade não significa, necessariamente, que a regularização seja impossível.

Em determinadas circunstâncias, a usucapião pode ser uma alternativa, inclusive quando o interessado dispõe apenas de documentos particulares que demonstram a origem da posse.

Entretanto, a falta de quitação, isoladamente, não garante o direito à usucapião. É indispensável verificar a modalidade aplicável, o tempo e a natureza da posse, a documentação existente e as demais exigências legais.

Uma análise jurídica individualizada permite avaliar se o caso comporta usucapião, adjudicação compulsória ou outra medida de regularização imobiliária.

Precisa regularizar um imóvel adquirido por contrato particular?

O primeiro passo é compreender a situação jurídica do imóvel e identificar quais documentos podem demonstrar seus direitos.

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