Os 7 direitos fundamentais do inquilino que todo mundo deve saber

Alugar um imóvel envolve direitos e obrigações tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Entretanto, muitas pessoas desconhecem as proteções previstas na legislação e acabam aceitando cobranças indevidas, restrições abusivas ou condições que não correspondem ao que determina a lei.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece regras para as locações de imóveis urbanos e define responsabilidades de locadores e locatários.

Mas quais são os principais direitos do inquilino? O proprietário pode entrar no imóvel sem autorização? Quem deve pagar os reparos? O locatário pode sair antes do fim do contrato?

Neste artigo, você vai conhecer sete direitos fundamentais do inquilino, entender quando eles se aplicam e descobrir como agir diante de possíveis irregularidades.

1. Direito de receber o imóvel em condições adequadas de uso

O inquilino tem direito de receber o imóvel em condições de servir à finalidade para a qual foi alugado.

De acordo com o artigo 22 da Lei do Inquilinato, cabe ao proprietário entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder por defeitos ou vícios anteriores à locação, nos termos da legislação.

Na prática, isso significa que o locador deve entregar o imóvel em condições compatíveis com a moradia ou com a finalidade comercial contratada.

Problemas estruturais preexistentes, infiltrações relevantes, defeitos ocultos e falhas que comprometam o uso do imóvel podem exigir providências do proprietário, conforme a origem e a gravidade do problema.

O que o inquilino pode fazer?

• Registrar os problemas com fotos e vídeos.
• Comunicar formalmente o proprietário ou a imobiliária.
• Guardar comprovantes e protocolos.
• Solicitar a solução dos defeitos que sejam de responsabilidade do locador.

É recomendável realizar uma vistoria detalhada na entrada do imóvel. Esse documento ajuda a demonstrar as condições em que a propriedade foi entregue e a evitar conflitos no encerramento da locação.

2. Direito à privacidade: o proprietário não pode entrar livremente no imóvel

Mesmo que seja o dono da propriedade, o locador não pode tratar o imóvel alugado como se continuasse tendo livre acesso a ele.

Durante a locação, o inquilino exerce a posse direta do imóvel e tem direito ao uso pacífico da propriedade.

O artigo 23, inciso IX, da Lei do Inquilinato prevê que o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora.

Isso significa que o proprietário não deve entrar arbitrariamente no imóvel, desconsiderando a privacidade de quem mora ali.

O proprietário pode visitar o imóvel quando quiser?

Não. As vistorias e visitas devem respeitar a legislação e ser previamente combinadas, observadas as circunstâncias do caso.

Se o proprietário insistir em entrar sem autorização ou realizar visitas invasivas, o inquilino deve documentar os acontecimentos e buscar orientação jurídica.

A propriedade pertence ao locador, mas isso não elimina os direitos de posse e privacidade do locatário durante a vigência da locação.

3. Direito de saber quais valores pode ser obrigado a pagar

O inquilino tem direito de conhecer as obrigações financeiras previstas no contrato e na legislação.

O artigo 22 da Lei do Inquilinato atribui ao locador, entre outras responsabilidades, o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio.

Já o artigo 23 estabelece obrigações do locatário, incluindo o pagamento do aluguel, dos encargos legal ou contratualmente atribuídos a ele e das despesas ordinárias de condomínio, quando aplicáveis.

Quem paga as despesas do imóvel alugado?

Em linhas gerais:

• Aluguel: responsabilidade do locatário, conforme o contrato.
• IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel: a responsabilidade pode ser atribuída ao locatário por disposição contratual expressa, observada a legislação.
• Condomínio ordinário: em regra, responsabilidade do locatário.
• Condomínio extraordinário: em regra, responsabilidade do proprietário.
• Defeitos anteriores à locação: responsabilidade do locador, conforme a natureza do defeito e a legislação.

Despesas extraordinárias de condomínio podem incluir obras estruturais, reformas que constituam acréscimos à edificação e outras despesas previstas no artigo 22, parágrafo único, da Lei do Inquilinato.

O inquilino deve solicitar a discriminação dos valores cobrados e, quando necessário, os documentos que justifiquem as despesas.

É importante lembrar que a responsabilidade concreta depende da natureza da cobrança e das regras legais e contratuais aplicáveis.

4. Direito de receber o imóvel com os defeitos registrados na vistoria

A vistoria é uma ferramenta importante para proteger o inquilino contra cobranças indevidas no encerramento do contrato.

O artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato determina que o locatário deve restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Isso significa que o inquilino não deve ser responsabilizado automaticamente por todo e qualquer desgaste existente no imóvel.

Por exemplo, o desgaste natural da pintura decorrente do uso normal não deve ser confundido, sem análise das circunstâncias, com danos causados por mau uso.

Por outro lado, quebras, avarias e danos que ultrapassem o desgaste normal podem gerar responsabilidade do locatário, conforme as provas e as condições da locação.

Como evitar problemas na devolução?

1. Guarde a vistoria de entrada.
2. Fotografe os ambientes antes de devolver as chaves.
3. Registre eventuais divergências na vistoria de saída.
4. Guarde as comunicações com a imobiliária.
5. Conteste cobranças sem justificativa documental.

A vistoria inicial e a documentação produzida durante a locação podem ser decisivas em uma discussão sobre reparos e indenizações.

5. Direito de ter regras claras para reajuste do aluguel

O proprietário não pode aumentar o aluguel arbitrariamente, sem observar o contrato e a legislação.

O reajuste deve respeitar o índice e a periodicidade contratados, além das normas aplicáveis.

A legislação também estabelece limites para a atualização do aluguel durante a locação. Em regra, não é permitido estabelecer reajuste com periodicidade inferior a um ano, conforme a legislação aplicável.

É importante diferenciar três situações:

• Reajuste contratual: atualização periódica prevista no contrato.
• Revisão judicial do aluguel: possibilidade de buscar a adequação do valor ao preço de mercado nas hipóteses legais, observados os requisitos aplicáveis.
• Novo valor negociado: alteração consensual entre locador e locatário.

O artigo 19 da Lei do Inquilinato permite que, não havendo acordo, locador ou locatário solicite judicialmente a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, depois de transcorridos três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor.

Portanto, receber uma proposta de aumento não significa que o inquilino seja obrigado a aceitar qualquer valor imediatamente. É necessário verificar a natureza da alteração, o contrato e a legislação.

6. Direito de sair do imóvel antes do fim do contrato, observadas as regras legais

O inquilino pode precisar se mudar antes do término do contrato. Isso não significa, necessariamente, que ficará impedido de encerrar a locação.

Nas locações por prazo determinado, o artigo 4º da Lei do Inquilinato permite que o locatário devolva o imóvel antes do término, mas, em regra, deverá pagar a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

A proporcionalidade é importante: a multa não deve ser calculada ignorando o tempo que já foi cumprido.

A própria lei prevê exceção quando a devolução decorre de transferência do locatário, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato. Nessa hipótese, o locatário pode ficar dispensado da multa, desde que notifique o locador por escrito com antecedência mínima de 30 dias e cumpra os requisitos legais.

O inquilino sempre precisa pagar multa para sair?

Não necessariamente. É preciso analisar o contrato, o motivo da saída e as circunstâncias concretas.

Também é importante não confundir a devolução antecipada pelo locatário com as hipóteses em que o proprietário pode pedir a desocupação. O locador não tem liberdade irrestrita para retomar o imóvel durante um contrato por prazo determinado.

Antes de entregar as chaves, o inquilino deve formalizar a comunicação, verificar o cálculo de eventual multa e guardar os comprovantes da devolução.

7. Direito de preferência na compra do imóvel alugado

Se o proprietário decidir vender o imóvel alugado, o inquilino poderá ter direito de preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros.

Esse direito está previsto nos artigos 27 e seguintes da Lei do Inquilinato.

Em regra, o locador deve comunicar ao locatário as condições do negócio, incluindo preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário para exame da documentação pertinente.

O locatário tem 30 dias para aceitar integralmente a proposta, conforme o artigo 28 da lei.

Se o proprietário vender o imóvel sem respeitar a preferência, podem existir consequências jurídicas. Entretanto, a possibilidade de o locatário adquirir judicialmente o imóvel depende de requisitos específicos, incluindo prazo, depósito do preço e, para essa finalidade, averbação do contrato de locação na matrícula com a antecedência legal.

A ausência de comunicação não significa que o inquilino automaticamente se tornará proprietário. Cada situação deve ser analisada conforme os requisitos legais.

O proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento?

Não. A possibilidade de retomada depende do tipo de contrato, do prazo da locação e das hipóteses previstas na Lei do Inquilinato.

Durante a vigência de uma locação residencial por prazo determinado, o locador, em regra, não pode simplesmente exigir a devolução do imóvel sem fundamento legal.

Existem hipóteses específicas de retomada, como determinadas situações de infração contratual, falta de pagamento e outras previstas na legislação.

Nas locações residenciais por prazo indeterminado, as regras podem ser diferentes.

Por isso, se o proprietário solicitar a desocupação, é importante verificar o contrato e o fundamento apresentado antes de tomar qualquer decisão.

O que fazer se algum direito do inquilino for desrespeitado?

O primeiro passo é reunir os documentos que comprovem a relação locatícia e o problema enfrentado.

Entre os documentos importantes estão:

• contrato de locação;
• laudos de vistoria;
• comprovantes de pagamento;
• notificações e mensagens;
• fotos e vídeos;
• boletos e demonstrativos de despesas;
• comunicações enviadas pela imobiliária.

Sempre que possível, o inquilino deve formalizar as reclamações por escrito e guardar os comprovantes.

Dependendo do caso, pode ser possível buscar uma solução extrajudicial ou adotar medidas judiciais para proteger os direitos envolvidos.

A providência adequada depende da natureza do conflito e da documentação disponível.

Perguntas frequentes sobre os direitos do inquilino

1. O proprietário pode entrar no imóvel alugado sem autorização?

Em regra, não deve entrar livremente. A Lei do Inquilinato prevê vistoria mediante combinação prévia de dia e hora, respeitando a posse e a privacidade do locatário.

2. Quem paga os reparos no imóvel alugado?

Depende da origem do problema. O proprietário responde, em regra, por defeitos anteriores à locação e pelas obrigações que a lei lhe atribui. O inquilino responde pelos danos que causar, além de outras obrigações legalmente previstas.

3. O inquilino pode sair antes do fim do contrato?

Sim. Em regra, poderá haver multa proporcional ao período restante, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa e outras particularidades do contrato.

4. O proprietário pode aumentar o aluguel quando quiser?

Não. O reajuste deve respeitar o contrato e a legislação, inclusive as regras sobre periodicidade. A revisão do valor de mercado segue requisitos próprios.

5. O inquilino precisa pagar despesas extraordinárias de condomínio?

Em regra, não. A Lei do Inquilinato atribui essas despesas ao locador, enquanto as despesas ordinárias são normalmente de responsabilidade do locatário.

6. O inquilino tem preferência para comprar o imóvel alugado?

Em regra, sim, quando a situação está abrangida pelas disposições da Lei do Inquilinato. A preferência deve ser exercida nos termos legais e dentro do prazo previsto.

7. O proprietário pode exigir que o inquilino saia imediatamente?

Não de forma automática. A retomada deve observar o contrato e as hipóteses legais aplicáveis, considerando o tipo e o prazo da locação.

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Conhecer os direitos do inquilino é fundamental para evitar cobranças indevidas, conflitos com o proprietário e prejuízos durante a locação.

A Lei do Inquilinato estabelece regras sobre as condições de entrega do imóvel, privacidade, despesas, conservação, reajustes, rescisão contratual e preferência na compra.

Entretanto, cada situação precisa ser analisada de acordo com o contrato e a legislação aplicável. Conhecer um direito é o primeiro passo; saber como exercê-lo corretamente é o que permite proteger seus interesses.

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