Direito real de laje: como funciona e quando pode ser usado

O direito real de laje permite que determinadas unidades imobiliárias sejam constituídas sobre ou sob uma construção existente, criando uma unidade autônoma em relação à construção-base.

Esse instituto pode ser relevante em situações nas quais existem construções sobrepostas, como imóveis com uma residência construída sobre outra, desde que sejam atendidos os requisitos previstos na legislação e as regras urbanísticas aplicáveis.

O direito real de laje não deve ser confundido simplesmente com o fato de existir uma casa ou outro imóvel construído sobre uma edificação. Para que exista o direito real de laje, é necessário observar os requisitos jurídicos e registrais correspondentes.

O que é o direito real de laje?

O direito real de laje é um direito previsto no Código Civil que permite ao proprietário de uma construção-base ceder a superfície superior ou inferior de sua construção para que o titular da laje mantenha uma unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

A legislação estabelece que a laje pode abranger o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, considerado em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma.

O titular da laje pode usar, gozar e dispor da unidade, que possui matrícula própria no Registro de Imóveis quando constituído o direito na forma legal.

Ao mesmo tempo, a instituição da laje não atribui ao seu titular uma fração ideal do terreno. Essa é uma das diferenças importantes entre o direito real de laje e outras formas de organização imobiliária.

Como funciona o direito real de laje na prática?

Imagine um terreno no qual já existe uma construção residencial. Sobre essa construção é criada outra unidade independente, com utilização própria e acesso independente.

Em determinadas situações, essa segunda unidade pode ser estruturada juridicamente como direito real de laje, desde que sejam observados os requisitos legais, registrais e urbanísticos.

A legislação prevê que a unidade de laje seja autônoma e tenha matrícula própria. A Lei de Registros Públicos também prevê a abertura de matrícula própria para o direito real de laje e a correspondente averbação na matrícula da construção-base.

Quais são os requisitos para o direito real de laje?

Não basta existir fisicamente uma construção sobre outra. A análise deve considerar a configuração do imóvel e a documentação existente.

Entre os pontos que precisam ser avaliados estão:

• existência de uma construção-base;
• existência de uma unidade que possa ser individualizada;
• autonomia da unidade;
• acesso independente, quando exigido pelas circunstâncias e pela regulamentação aplicável;
• compatibilidade com as normas urbanísticas e edilícias do Município;
• possibilidade de constituição e registro do direito perante o Registro de Imóveis;
• documentação jurídica e técnica necessária à individualização da unidade.

A legislação também estabelece que os Municípios e o Distrito Federal podem definir regras urbanísticas e edilícias relacionadas ao direito real de laje. Por isso, a análise não deve ficar restrita ao Código Civil: é necessário verificar também a regulamentação local. 

A laje possui matrícula própria?

Sim. Uma das características relevantes do direito real de laje é a possibilidade de constituição de uma unidade imobiliária autônoma com matrícula própria.

A Lei de Registros Públicos determina que a instituição do direito real de laje ocorre mediante abertura de matrícula própria e averbação desse fato na matrícula da construção-base, com as correspondentes remissões registrais. 

Isso é importante porque diferencia uma unidade juridicamente individualizada de uma simples construção existente fisicamente sobre outra.

Quem possui a propriedade do terreno?

O direito real de laje não transfere automaticamente ao titular da laje uma fração ideal do terreno.

A própria legislação estabelece que a instituição do direito real de laje não atribui fração ideal do terreno ao titular da unidade.

Assim, é necessário separar dois conceitos: a titularidade da construção-base e do terreno, de um lado, e a titularidade da unidade imobiliária constituída como laje, de outro.

Essa distinção deve ser corretamente refletida na documentação e no registro imobiliário.

O titular da laje pode vender o imóvel?

Uma das características do direito real de laje é que o titular da unidade imobiliária autônoma pode dela usar, gozar e dispor, observadas as condições legais e registrais.

A legislação também prevê regras específicas de preferência em determinadas hipóteses de alienação de unidades sobrepostas. Os titulares da construção-base e da laje podem ter direito de preferência em igualdade de condições com terceiros, conforme a situação prevista em lei.

Por isso, uma eventual venda não deve ser analisada apenas como uma negociação comum de imóvel. É necessário verificar a matrícula, a constituição do direito real, a situação dos demais titulares e as exigências aplicáveis ao negócio.

Qual é a diferença entre direito real de laje e condomínio?

Embora possam existir situações visualmente semelhantes, direito real de laje e condomínio edilício são institutos jurídicos diferentes.

No direito real de laje, a legislação prevê uma unidade imobiliária autônoma constituída sobre ou sob uma construção-base, sem atribuição de fração ideal do terreno ao titular da laje.

No condomínio edilício, por sua vez, existem unidades autônomas e áreas comuns submetidas ao regime condominial próprio.

Por isso, a escolha do enquadramento jurídico depende das características concretas da construção, da organização das unidades e das normas aplicáveis ao imóvel.

Quem paga as despesas da construção?

O direito real de laje também estabelece regras para as despesas relacionadas às partes que servem à construção como um todo.

A legislação prevê o compartilhamento de determinadas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns à construção-base e à laje, conforme a proporção estipulada em contrato.

Entre os elementos que podem servir às diferentes unidades estão estruturas como alicerces, pilares, paredes-mestras, instalações gerais e outras partes destinadas ao uso comum da edificação.

Por isso, além da constituição jurídica da unidade, é importante definir adequadamente responsabilidades de manutenção, acesso e despesas.

Quando a situação envolve a criação ou regularização de uma unidade imobiliária, a análise da documentação e da matrícula pode identificar previamente quais providências serão necessárias.

Na R. A. Silva Advocacia & Consultoria, a atuação em Direito Imobiliário inclui questões relacionadas à regularização de imóveis e registros perante Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis. 

O que acontece se a construção não estiver regularizada?

A existência física de uma construção não significa, por si só, que ela esteja juridicamente regularizada.

Antes de analisar a constituição de um direito real de laje, é importante verificar a situação do imóvel perante o Município e o Registro de Imóveis.

Dependendo do caso, podem existir divergências entre:

• a construção existente no local;
• a matrícula do imóvel;
• o cadastro municipal;
• os projetos aprovados;
• as áreas efetivamente construídas;
• os documentos relacionados à propriedade.

Essas divergências podem exigir providências próprias antes ou durante o processo de regularização.

O direito real de laje pode ser utilizado em qualquer imóvel?

Não. A possibilidade de constituição do direito real de laje depende das características do imóvel e do cumprimento das exigências jurídicas, registrais e urbanísticas aplicáveis.

A legislação atribui aos Municípios competência para estabelecer posturas edilícias e urbanísticas relacionadas ao instituto. Portanto, a análise deve considerar também a legislação local.

Além disso, situações que parecem semelhantes podem ter soluções jurídicas diferentes. Uma construção sobre outra pode, conforme suas características, envolver direito real de laje, condomínio, regularização de construção ou outro instituto jurídico.

Quais documentos devem ser analisados?

Não existe uma lista única aplicável a todos os casos. A documentação necessária dependerá da situação do imóvel e do procedimento pretendido.

Em uma análise inicial, podem ser relevantes:

• matrícula atualizada do imóvel;
• títulos que demonstrem a titularidade;
• documentos municipais relacionados à construção;
• projetos e plantas, quando existentes;
• documentos relativos à regularidade da edificação;
• documentos técnicos necessários à individualização da unidade;
• eventuais contratos entre os envolvidos.

A documentação deve ser analisada em conjunto. Um documento isolado não necessariamente demonstra a regularidade completa da unidade imobiliária.

Direito real de laje pode ajudar na regularização de imóveis?

Sim, o instituto pode ser utilizado em determinadas situações para estruturar juridicamente unidades imobiliárias sobrepostas que atendam aos requisitos legais.

A Lei nº 13.465/2017 introduziu o direito real de laje no Código Civil justamente como um mecanismo jurídico para situações de unidades autônomas sobre ou sob uma construção-base. 

Entretanto, não se deve presumir que toda construção sobre outra possa simplesmente ser transformada em uma unidade de laje. É necessário verificar a situação registral, a configuração física, a documentação e as regras urbanísticas aplicáveis.

Quando procurar orientação jurídica?

A análise jurídica pode ser especialmente importante quando existem dúvidas sobre a titularidade da construção, divergências na matrícula, ausência de documentação, construções sobrepostas ou intenção de vender, comprar, financiar ou regularizar uma unidade imobiliária.

O objetivo da análise preventiva é identificar a natureza jurídica do imóvel e o procedimento adequado antes que uma negociação ou regularização avance com documentação incompatível.

Perguntas frequentes sobre direito real de laje

O que é direito real de laje?

É um direito real previsto no Código Civil que permite, observados os requisitos legais, a constituição de uma unidade imobiliária autônoma sobre ou sob uma construção-base.

A laje tem matrícula própria?

Sim. A legislação registral prevê a abertura de matrícula própria para a unidade constituída como direito real de laje, além da averbação correspondente na matrícula da construção-base.

Quem tem direito à laje é dono do terreno?

Não necessariamente. A instituição do direito real de laje não atribui automaticamente uma fração ideal do terreno ao titular da unidade.

Posso vender uma unidade constituída como laje?

O titular da unidade imobiliária autônoma pode dela usar, gozar e dispor, observadas as regras legais, registrais e eventuais direitos de preferência aplicáveis.

É necessário regularizar a construção antes de constituir a laje?

A resposta depende da situação concreta. É necessário verificar a regularidade urbanística, a documentação existente e os requisitos exigidos para o registro da unidade.

Direito real de laje é a mesma coisa que condomínio?

Não. São institutos jurídicos diferentes, com estruturas e regras próprias. A escolha depende das características da edificação e da situação jurídica do imóvel.

O Município pode estabelecer regras sobre o direito de laje?

Sim. A legislação prevê que Municípios e Distrito Federal podem estabelecer posturas edilícias e urbanísticas relacionadas ao direito real de laje.

Conclusão

O direito real de laje oferece uma forma jurídica de estruturar determinadas unidades imobiliárias autônomas construídas sobre ou sob uma construção-base.

Seu funcionamento, porém, depende de mais do que a existência física de uma construção. É necessário analisar a matrícula, a documentação, a configuração da edificação e as exigências urbanísticas e registrais aplicáveis.

Antes de comprar, vender, dividir ou regularizar uma unidade imobiliária sobreposta, uma análise jurídica e documental pode ajudar a identificar o procedimento adequado e evitar que uma irregularidade seja descoberta somente durante uma negociação.

Tem dúvidas sobre a regularização de uma unidade imobiliária, matrícula ou direito real de laje? A R. A. Silva Advocacia & Consultoria atua em Direito Imobiliário e pode analisar a documentação e a situação jurídica do imóvel.

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