Contrato de coliving: cuidados jurídicos na moradia compartilhada

O coliving é um modelo de moradia baseado no compartilhamento de determinados espaços e estruturas residenciais. Em vez de cada morador utilizar uma residência exclusivamente para si, o modelo pode combinar espaços privativos com áreas de uso coletivo, como cozinha, sala, lavanderia e outros ambientes.

Apesar da proposta de convivência compartilhada, a relação jurídica entre proprietário, operador e morador precisa ser bem definida.

Isso porque o nome “coliving” não determina sozinho qual legislação será aplicada ou qual será a natureza do contrato. É necessário analisar como o imóvel é utilizado, quem disponibiliza o espaço, como os pagamentos são realizados, quais serviços são oferecidos e quais direitos são concedidos ao morador.

Por isso, antes de utilizar um modelo genérico de contrato de aluguel, é importante entender quais pontos devem ser considerados na estrutura jurídica da operação.

O que é um contrato de coliving?

O contrato de coliving é o instrumento utilizado para estabelecer as condições de ocupação de um espaço residencial dentro de um modelo de moradia compartilhada.

Dependendo da estrutura adotada, o morador pode ter um quarto ou outro espaço privativo e compartilhar determinadas áreas com outras pessoas.

Também pode existir um operador responsável pela administração do imóvel e pela disponibilização de serviços ou estruturas comuns.

Essas características tornam importante definir claramente no contrato o que está sendo disponibilizado, quem são as partes envolvidas e quais são as obrigações assumidas por cada uma.

Coliving é a mesma coisa que contrato de locação?

Não é possível responder apenas pelo nome utilizado para a operação.

A Lei nº 8.245/1991 regula as locações de imóveis urbanos, mas a própria legislação estabelece situações específicas que ficam sujeitas a outros regimes. Além disso, a natureza da relação deve ser analisada de acordo com a forma como o imóvel é efetivamente disponibilizado e utilizado.

Assim, antes de elaborar o contrato, é necessário verificar se a operação caracteriza uma locação residencial, uma sublocação ou outra relação jurídica.

Essa análise é especialmente importante quando existe um operador entre o proprietário e os moradores.

Quem é o responsável pelo imóvel em uma operação de coliving?

Essa resposta deve estar clara desde o início da relação contratual.

Em uma operação mais simples, o proprietário pode contratar diretamente com cada morador. Em outra estrutura, o proprietário pode celebrar um contrato com uma empresa ou operador, que posteriormente disponibiliza os espaços aos usuários.

Nesse segundo cenário, é necessário analisar o contrato principal e a relação estabelecida com os ocupantes.

A definição das partes evita situações em que o morador não sabe a quem deve recorrer para resolver problemas relacionados à manutenção, pagamentos, acesso ao imóvel ou encerramento da ocupação.

O proprietário precisa autorizar a utilização do imóvel por terceiros?

Esse é um dos pontos mais importantes quando o imóvel utilizado no coliving pertence a terceiro.

A Lei do Inquilinato estabelece que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem de consentimento prévio e escrito do locador. A lei também estabelece que o simples silêncio do proprietário não significa consentimento.

Portanto, quem aluga um imóvel e pretende utilizá-lo em uma operação de moradia compartilhada deve verificar previamente o contrato de locação e obter as autorizações necessárias.

Não é recomendável presumir que o fato de o contrato permitir moradia autorize automaticamente qualquer forma de disponibilização do imóvel a terceiros.

O que precisa ser definido sobre o espaço utilizado pelo morador?

O contrato deve permitir que o morador compreenda exatamente o que está contratando.

Entre os pontos que podem ser especificados estão:

• qual é o espaço privativo disponibilizado;
• quais áreas são compartilhadas;
• quais móveis e equipamentos estão disponíveis;
• quais ambientes possuem acesso restrito;
• como funcionam as chaves, cartões ou outros meios de acesso;
• quais regras se aplicam à utilização dos espaços comuns.

Uma descrição clara reduz conflitos relacionados ao uso do imóvel e também facilita a realização da vistoria de entrada e de saída.

Como devem funcionar os pagamentos no coliving?

O contrato deve apresentar de maneira transparente quanto o morador pagará e o que está incluído nesse valor.

Dependendo do modelo, podem existir valores relacionados à ocupação do espaço e outros custos vinculados à utilização das áreas e serviços compartilhados.

Por isso, é importante estabelecer previamente:

• valor mensal;
• data de vencimento;
• forma de pagamento;
• índice e periodicidade de reajuste, quando aplicáveis;
• serviços incluídos;
• despesas cobradas separadamente;
• consequências do atraso no pagamento.

Quanto mais objetiva for a definição dos valores, menor será o risco de o morador descobrir posteriormente que determinada despesa não estava incluída no preço inicialmente apresentado.

Quais despesas podem ser compartilhadas?

Uma das características do coliving pode ser a divisão de determinadas despesas relacionadas à utilização das áreas comuns.

O contrato deve esclarecer, conforme o modelo adotado, como serão tratados gastos como:

• água;
• energia elétrica;
• internet;
• limpeza;
• manutenção de equipamentos;
• serviços de áreas comuns;
• outras despesas previstas na contratação.

Não basta informar que as despesas serão “divididas entre os moradores”. É importante explicar qual será o critério utilizado.

Isso é particularmente relevante quando o número de moradores pode variar durante a vigência do contrato.

Como funcionam as regras de convivência?

O compartilhamento de ambientes exige regras mínimas de utilização.

O contrato ou regulamento correspondente pode estabelecer critérios para situações como:

• horário de silêncio;
• uso da cozinha;
• utilização da lavanderia;
• recebimento de visitantes;
• realização de festas ou eventos;
• uso de equipamentos comuns;
• limpeza dos ambientes;
• armazenamento de objetos pessoais;
• utilização das áreas externas.

Essas regras não devem ser utilizadas para criar obrigações incompatíveis com a legislação. O objetivo é estabelecer de forma objetiva como o espaço compartilhado deverá ser utilizado.

Quem responde pelos danos nas áreas comuns?

Essa é uma situação que merece previsão contratual.

Imagine que um equipamento da cozinha seja danificado. Se não houver definição sobre responsabilidade, pode surgir discussão sobre quem deverá arcar com o reparo.

O contrato pode estabelecer procedimentos para situações como:

• dano causado individualmente por um morador;
• dano decorrente do uso inadequado de equipamento;
• desgaste natural;
• dano cuja autoria não tenha sido identificada;
• necessidade de manutenção preventiva.

Uma vistoria detalhada e registros adequados também podem contribuir para documentar o estado do imóvel no início e no encerramento da ocupação.

O contrato deve estabelecer prazo de permanência?

Sim, o prazo e as condições de encerramento da relação devem ser claramente definidos de acordo com a natureza jurídica da contratação.

Em uma locação residencial, por exemplo, a Lei do Inquilinato possui regras específicas para o término do contrato e para a devolução antecipada do imóvel.

Nos contratos de locação por prazo determinado, o art. 4º da Lei nº 8.245/1991 prevê que o locatário pode devolver o imóvel antes do término mediante o pagamento da multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, observadas as hipóteses legais.

Por isso, as condições de saída não devem ser tratadas como uma simples política comercial sem verificar primeiro o regime jurídico aplicável.

Como funciona a saída do morador?

O contrato deve estabelecer um procedimento claro para o encerramento da ocupação.

Entre os pontos que podem ser definidos estão:

• aviso prévio;
• data de encerramento;
• vistoria;
• devolução das chaves;
• pagamento de valores pendentes;
• devolução de eventual garantia;
• verificação de danos;
• retirada dos pertences pessoais.

As regras concretas dependerão do tipo de contrato e das circunstâncias da operação.

O coliving pode exigir caução?

Se a relação for uma locação submetida à Lei do Inquilinato, é necessário observar as modalidades de garantia previstas na legislação.

O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 prevê, entre outras modalidades, caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A mesma norma veda a exigência de mais de uma dessas modalidades de garantia no mesmo contrato de locação.

Portanto, não é recomendável simplesmente combinar diferentes formas de garantia em um contrato sem verificar o regime jurídico aplicável.

O que acontece se o morador descumprir as regras?

O contrato deve prever as consequências jurídicas aplicáveis ao descumprimento das obrigações.

Isso pode envolver situações como:

• inadimplência;
• danos ao imóvel;
• uso inadequado das áreas comuns;
• descumprimento reiterado das regras de convivência;
• utilização do espaço para finalidade diferente da contratada.

As consequências devem ser compatíveis com a legislação e com a natureza da relação jurídica.

Não basta inserir uma cláusula dizendo que o operador poderá retirar imediatamente o morador em qualquer circunstância. A forma de encerramento da relação deve respeitar o regime jurídico aplicável ao contrato.

O que deve ser analisado antes de criar um contrato de coliving?

Antes de redigir o instrumento, é recomendável mapear a operação.

Algumas perguntas ajudam a identificar a estrutura jurídica:

• Quem é o proprietário do imóvel?
• Quem será o responsável pela administração?
• O operador é proprietário ou locatário?
• Existirá sublocação?
• Qual espaço será privativo?
• Quais ambientes serão compartilhados?
• Quais serviços estarão incluídos?
• Como as despesas serão calculadas?
• Qual será o prazo de permanência?
• Como funcionará a saída do morador?
• Qual garantia será utilizada, quando cabível?
• Como serão tratadas as situações de dano ou inadimplência?

Responder a essas perguntas antes de elaborar o contrato ajuda a evitar um problema comum: utilizar um modelo genérico que não corresponde à operação efetivamente realizada.

Para quem administra ou pretende implantar uma operação de coliving, a análise jurídica preventiva permite estruturar o contrato de acordo com a realidade do negócio, em vez de adaptar a operação a um modelo contratual inadequado.

Contrato de coliving precisa ser personalizado?

Em uma operação de moradia compartilhada, a personalização do contrato pode ser importante porque diferentes modelos apresentam estruturas diferentes.

Um imóvel administrado diretamente pelo proprietário não possui necessariamente a mesma estrutura de uma operação em que uma empresa aluga o imóvel e disponibiliza quartos a terceiros.

Da mesma forma, um coliving que oferece apenas espaço residencial pode ter obrigações diferentes de uma operação que também oferece serviços adicionais.

O contrato deve acompanhar essa realidade.

Perguntas frequentes sobre coliving

Coliving é considerado uma locação?

Depende da estrutura da relação jurídica. O termo “coliving” não determina sozinho o regime jurídico aplicável. É necessário analisar as características concretas da ocupação e do contrato.

O proprietário precisa autorizar um coliving em imóvel alugado?

Quando a operação envolver cessão da locação, sublocação ou empréstimo total ou parcial do imóvel, a Lei do Inquilinato exige consentimento prévio e escrito do locador.

O contrato pode estabelecer regras para visitantes?

Podem ser estabelecidas regras de utilização e convivência, desde que sejam compatíveis com a legislação aplicável e com os direitos das partes.

Quem paga pelos danos causados nas áreas comuns?

A responsabilidade depende das circunstâncias e das regras aplicáveis. O contrato pode estabelecer procedimentos para apuração de danos e responsabilidades, especialmente quando houver uso compartilhado de equipamentos e ambientes.

É possível estabelecer prazo mínimo de permanência?

O prazo deve ser analisado de acordo com a natureza jurídica do contrato e as regras aplicáveis à relação. Em uma locação, por exemplo, existem disposições específicas sobre prazo, término e devolução do imóvel.

Posso usar um contrato de aluguel comum para um coliving?

Não é recomendável fazer essa escolha apenas com base no nome da operação. O contrato deve refletir a estrutura efetivamente utilizada, incluindo espaços compartilhados, serviços, despesas, regras de convivência e a relação entre proprietário, operador e morador.

Conclusão

O coliving apresenta uma forma diferente de utilização do espaço residencial, mas a inovação do modelo não elimina a necessidade de segurança jurídica.

O ponto central é compreender como a operação funciona antes de definir o contrato.

Proprietário, operador e morador devem ter clareza sobre o espaço disponibilizado, os valores cobrados, as despesas, as regras de convivência, as responsabilidades por danos e as condições para encerramento da relação.

Quando o imóvel for alugado e houver disponibilização do espaço a terceiros, também é necessário verificar as regras da locação principal e eventual necessidade de consentimento do proprietário.

A elaboração adequada do contrato permite que a documentação acompanhe a realidade da operação e reduz o espaço para conflitos decorrentes de obrigações mal definidas.

Vai estruturar uma operação de coliving ou precisa revisar um contrato de moradia compartilhada? A R. A. Silva Advocacia & Consultoria pode analisar a estrutura da operação e auxiliar na definição das questões jurídicas relacionadas ao imóvel e ao contrato.

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