Caução de aluguel: quando o proprietário pode descontar e quando deve devolver?

O contrato de locação terminou, as chaves foram devolvidas e surge uma dúvida muito comum: o que acontece com a caução de aluguel paga no início do contrato?

O proprietário pode ficar com esse dinheiro? Pode descontar pintura, reparos, condomínio ou aluguel atrasado? O valor precisa ser devolvido com correção? Existe um prazo para o pagamento?

A resposta depende das obrigações existentes no encerramento da locação e da forma como a caução foi constituída.

No caso da caução em dinheiro, a Lei do Inquilinato estabelece regras específicas. O valor não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositado em caderneta de poupança, sendo revertidas ao locatário as vantagens decorrentes desse depósito quando a quantia for levantada.

A caução funciona como uma garantia do contrato. Isso significa que ela não é automaticamente uma receita do proprietário nem deve ser confundida com pagamento antecipado dos últimos meses de aluguel.

Quando a locação termina, é necessário verificar se existem obrigações pendentes que possam justificar descontos e qual valor deve ser restituído ao inquilino.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica do contrato, das vistorias, dos pagamentos e das circunstâncias específicas da locação.

O que é caução de aluguel?

A caução é uma das modalidades de garantia que podem ser utilizadas em um contrato de locação.

Ela serve para oferecer ao locador uma segurança adicional caso determinadas obrigações assumidas pelo locatário não sejam cumpridas.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê entre as modalidades de garantia:

• caução;
• fiança;
• seguro de fiança locatícia;
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A própria lei também proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

Assim, por exemplo, não se deve simplesmente exigir do mesmo inquilino uma caução e, ao mesmo tempo, outra modalidade de garantia locatícia prevista no artigo 37.

A caução é sempre em dinheiro?

Não. A Lei do Inquilinato admite caução constituída por diferentes bens.

A caução pode envolver bens móveis ou imóveis e também possui regras específicas de registro. Entretanto, nas locações residenciais, é muito comum que a expressão “depósito caução” seja utilizada para se referir à garantia prestada em dinheiro.

É essa modalidade que gera algumas das maiores dúvidas no encerramento da locação.

Qual é o valor máximo da caução em dinheiro?

Quando a caução é prestada em dinheiro, a Lei do Inquilinato estabelece um limite objetivo: o valor não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel.

Portanto, em uma locação com aluguel mensal de R$ 2.000,00, por exemplo, a caução em dinheiro não poderia superar R$ 6.000,00.

Isso não significa que todo contrato precise necessariamente exigir três aluguéis. Esse é o limite máximo legal para a caução em dinheiro.

Onde o dinheiro da caução deve ficar?

O artigo 38 da Lei do Inquilinato determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público.

A lei também estabelece que as vantagens decorrentes desse depósito revertam em benefício do locatário quando o valor for levantado.

Na prática, isso é relevante porque a devolução não deve ser analisada apenas pelo valor nominal inicialmente entregue.

O PROCON-SP também orienta que a caução em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, seja depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação com os rendimentos correspondentes, ressalvados eventuais débitos pendentes.

A caução deve ser devolvida no final do contrato?

Se a locação terminou, o imóvel foi efetivamente devolvido e não existem obrigações pendentes que justifiquem a utilização da garantia, a caução em dinheiro deve ser restituída ao locatário com as vantagens decorrentes do depósito.

É importante compreender a finalidade da garantia: a caução existe para assegurar obrigações do contrato, e não para permitir que o proprietário retenha automaticamente um valor após o encerramento da relação locatícia.

Por outro lado, se existirem débitos ou danos pelos quais o locatário seja responsável, pode haver discussão sobre a utilização de parte ou de todo o valor para satisfazer essas obrigações.

Quando o proprietário pode descontar valores da caução?

A possibilidade de desconto deve estar relacionada a uma obrigação efetivamente atribuível ao locatário e que possa ser demonstrada.

Entre as situações que podem justificar análise estão:

• aluguéis vencidos e não pagos;
• encargos da locação que sejam de responsabilidade do inquilino e estejam pendentes;
• danos ao imóvel causados pelo locatário;
• danos provocados por familiares, dependentes, visitantes ou pessoas relacionadas ao locatário;
• outras obrigações contratuais legítimas e comprováveis que permaneçam inadimplidas.

Isso não significa que qualquer valor indicado unilateralmente pelo proprietário possa ser automaticamente retirado da caução.

Contrato, vistoria, fotografias, comprovantes, orçamentos, notas fiscais e a própria causa de eventual dano podem ser importantes para determinar se o desconto é efetivamente justificável.

O proprietário pode ficar com toda a caução?

Não existe uma regra que autorize o proprietário a ficar automaticamente com toda a caução apenas porque existe algum débito.

O valor utilizado deve guardar relação com as obrigações pendentes.

Imagine uma caução atualizada de R$ 6.500,00 e um débito comprovado de R$ 1.000,00. A existência dessa pendência não significa, por si só, que todo o saldo possa ser retido.

Depois da apuração e compensação dos valores legitimamente devidos, eventual saldo remanescente deve ser restituído.

O proprietário pode descontar aluguel atrasado da caução?

Débitos de aluguel podem estar relacionados à finalidade da garantia locatícia.

Porém, existe uma diferença importante entre utilizar a caução para satisfazer uma obrigação pendente ao final da locação e o inquilino decidir unilateralmente deixar de pagar os últimos meses porque “já deu três meses de caução”.

A caução não transforma automaticamente os últimos aluguéis do contrato em meses previamente pagos.

Enquanto o contrato estiver em vigor, o locatário deve cumprir as obrigações de pagamento nos termos ajustados, salvo se houver acordo válido entre as partes dispondo de maneira diferente.

Posso usar a caução para pagar os últimos três meses de aluguel?

O inquilino não deve simplesmente interromper os pagamentos por conta própria sob o argumento de que o proprietário já possui o valor da caução.

A garantia permanece vinculada às obrigações da locação e, salvo acordo entre as partes, não substitui automaticamente o pagamento regular dos últimos aluguéis.

Essa conduta pode, inclusive, criar uma inadimplência que antes não existia.

Pintura do imóvel pode ser descontada da caução?

Depende da situação concreta.

A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Isso significa que não é suficiente encontrar uma diferença entre o início e o fim da locação e classificá-la automaticamente como dano.

É preciso distinguir deterioração natural do uso de um dano efetivamente imputável ao locatário.

Por exemplo, uma parede danificada de maneira relevante durante a ocupação possui contexto diferente de sinais compatíveis com o tempo e o uso normal do imóvel.

A vistoria inicial é essencial nessa discussão.

O que pode ser descontado da caução?

Situação

Pode justificar desconto?

O que deve ser analisado?

Aluguel não pago

Pode

Existência e valor do débito

Encargos de responsabilidade do inquilino em atraso

Pode

Contrato, período e comprovantes

Dano causado pelo inquilino

Pode

Vistoria, causa, fotografias e custo do reparo

Dano provocado por visitante do inquilino

Pode

Autoria, responsabilidade e extensão do dano

Desgaste normal pelo tempo e uso

Não deve ser tratado automaticamente como dano

Tempo da locação e estado inicial do bem

Pintura

Depende

Estado inicial, dano efetivo, vistoria e condições de devolução

Limpeza

Depende

Condições em que o imóvel foi recebido e devolvido

Problema estrutural não provocado pelo inquilino

Em regra, não deve ser atribuído automaticamente ao locatário

Origem técnica do defeito

A confirmação final deve sempre considerar a Lei do Inquilinato, o contrato, as vistorias e as provas específicas da locação.

Desgaste natural pode ser descontado da caução?

Não se deve confundir desgaste natural com dano provocado pelo inquilino.

A legislação expressamente ressalva as deteriorações decorrentes do uso normal quando trata da obrigação de restituição do imóvel.

Isso é especialmente importante em contratos de longa duração.

Pisos, pinturas, acabamentos e outros materiais envelhecem com o passar do tempo. A existência de marcas de uso não significa automaticamente que o locatário tenha causado um dano indenizável.

Da mesma forma, a expressão “desgaste natural” não deve ser usada para afastar a responsabilidade por um dano efetivamente provocado.

É a comparação entre o estado inicial e final, somada à causa do problema, que ajuda a esclarecer a questão.

Por que a vistoria é tão importante para a devolução da caução?

Porque ela ajuda a demonstrar como o imóvel estava quando foi entregue ao locatário.

Sem uma referência inicial, pode ser muito mais difícil definir se determinado risco, mancha, avaria ou defeito surgiu durante a locação.

Uma vistoria detalhada pode registrar:

• estado da pintura;
• pisos e revestimentos;
• portas e janelas;
• vidros;
• instalações elétricas;
• instalações hidráulicas;
• louças e metais;
• móveis, quando existentes;
• eletrodomésticos, em imóveis mobiliados;
• demais condições relevantes do imóvel.

Fotografias datadas e descrições específicas costumam ser mais úteis do que registros genéricos como “imóvel em bom estado”.

O proprietário precisa comprovar os descontos?

Quando existe divergência, a simples afirmação de que determinado reparo custou certo valor pode não ser suficiente para resolver a discussão.

A documentação ajuda a demonstrar tanto a existência do dano quanto o valor cobrado.

Podem ser relevantes:

• vistoria de entrada;
• vistoria de saída;
• fotografias e vídeos;
• orçamentos;
• notas fiscais;
• comprovantes de débitos;
• mensagens trocadas entre as partes;
• laudos ou avaliações técnicas, quando necessários.

Quanto mais transparente for a apuração, menor a chance de o encerramento da locação se transformar em uma disputa sobre valores.

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A caução precisa ser devolvida com correção?

No caso da caução em dinheiro, a Lei do Inquilinato determina que o valor seja depositado em caderneta de poupança e que as vantagens decorrentes desse depósito revertam em benefício do locatário por ocasião do levantamento.

Isso significa que a restituição não deve considerar apenas o valor nominal entregue no início da locação.

O PROCON-SP também orienta que o valor seja restituído ao locatário acrescido dos rendimentos do período, descontados eventuais débitos pendentes.

E se o proprietário guardou a caução na própria conta?

A situação merece atenção porque a Lei do Inquilinato estabelece expressamente o depósito da caução em dinheiro em caderneta de poupança.

Se o procedimento previsto em lei não foi observado, isso não transforma automaticamente o valor recebido em patrimônio definitivo do locador nem elimina a discussão sobre os rendimentos que deveriam beneficiar o locatário.

Em caso de divergência sobre o cálculo ou restituição, documentos do contrato e comprovantes de pagamento da caução serão importantes para analisar a situação.

Existe prazo para devolver a caução de aluguel?

A Lei do Inquilinato disciplina a utilização e o levantamento da caução, mas não estabelece, no artigo 38, um prazo geral expresso em número de dias para toda e qualquer devolução de caução em dinheiro.

Por isso, é necessário evitar afirmações genéricas como “a lei determina devolução em 30 dias” quando não houver outra base contratual ou jurídica aplicável ao caso.

Na prática, após a efetiva devolução do imóvel e a apuração das obrigações pendentes, a restituição não deve ser postergada arbitrariamente.

O contrato pode prever procedimentos para vistoria, fechamento de contas e devolução da garantia, desde que compatíveis com a legislação.

A caução termina quando o inquilino sai do imóvel?

A Lei do Inquilinato prevê, salvo disposição contratual em contrário, que as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel.

Por isso, não basta apenas comunicar verbalmente a intenção de sair.

A entrega das chaves, a formalização da devolução e a apuração das obrigações do contrato são elementos relevantes para estabelecer o encerramento da relação locatícia.

O proprietário pode reter a caução enquanto espera contas de água, luz ou condomínio?

É possível existir uma necessidade legítima de apurar encargos que correspondam ao período da locação e sejam de responsabilidade do locatário.

Entretanto, uma retenção deve estar vinculada à apuração de obrigações concretas, e não servir como justificativa para manter indefinidamente todo o valor sem prestação de contas.

Se houver valores pendentes de confirmação, é recomendável documentar quais são, como serão apurados e realizar o acerto assim que as informações estiverem disponíveis.

E se os danos forem maiores do que a caução?

A caução não funciona como limite máximo de responsabilidade do locatário.

Se existirem obrigações legítimas e comprovadas superiores ao valor da garantia, o fato de a caução ser insuficiente não significa automaticamente que o restante da obrigação desapareça.

Da mesma maneira, o proprietário precisa conseguir demonstrar a origem e a extensão dos valores que pretende cobrar.

Dependendo do caso, pode ser necessária cobrança extrajudicial ou judicial do saldo.

O proprietário pode cobrar caução e fiador ao mesmo tempo?

A Lei do Inquilinato proíbe a utilização de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

Portanto, a estrutura da garantia deve ser analisada antes da assinatura do contrato.

A existência de uma exigência contratual inadequada pode gerar discussão sobre sua validade e seus efeitos.

Caução é a mesma coisa que aluguel antecipado?

Não.

A caução é uma garantia destinada a assegurar obrigações da locação. Aluguel antecipado é pagamento de aluguel antes do período correspondente.

Confundir os dois conceitos é uma das razões pelas quais surgem conflitos no final do contrato.

O fato de o proprietário ter recebido três meses de caução no início não significa que o locatário tenha automaticamente quitado os três últimos meses de aluguel.

O que o inquilino deve fazer se o proprietário não devolver a caução?

O primeiro passo é reunir a documentação da locação.

Entre os documentos importantes estão:

• contrato de aluguel;
• comprovante do pagamento da caução;
• vistoria de entrada;
• vistoria de saída;
• comprovantes de pagamento dos aluguéis;
• comprovantes dos encargos da locação;
• documento ou comprovante de entrega das chaves;
• mensagens relacionadas à devolução da garantia;
• eventual relação de descontos apresentada pelo proprietário.

Em seguida, é importante solicitar de maneira clara a prestação de contas dos valores eventualmente descontados e a devolução do saldo.

Quando a divergência permanece, uma análise jurídica pode identificar se a retenção possui fundamento, se existem valores a serem restituídos e quais medidas são adequadas para buscar a solução.

E o que o proprietário deve fazer antes de descontar valores?

O proprietário também deve documentar adequadamente a apuração.

Uma boa prática é comparar a vistoria inicial com a vistoria final e separar claramente três situações:

• obrigações efetivamente não pagas;
• danos atribuíveis ao locatário;
• deteriorações decorrentes do uso normal.

Quando houver reparos, a existência de orçamento, nota fiscal ou outro documento que justifique o valor ajuda a tornar o acerto mais transparente.

Esse cuidado reduz o risco de transformar a caução em uma fonte de conflito justamente quando a locação está terminando.

Como evitar problemas com a caução desde o início do aluguel?

A melhor maneira de reduzir conflitos é deixar as condições claras desde a assinatura do contrato.

Identifique expressamente a modalidade de garantia utilizada.

Registre o valor exato da caução.

Observe o limite legal quando a garantia for em dinheiro.

Cumpra a regra legal referente ao depósito em poupança.

Faça uma vistoria inicial detalhada.

Guarde fotografias e documentos.

Registre pagamentos e encargos.

Formalize a entrega das chaves.

Faça a vistoria final comparando as condições do imóvel.

Documente eventuais descontos e a devolução do saldo.

A caução deve funcionar como instrumento de segurança para a locação, e não como origem de incerteza entre proprietário e inquilino.

Perguntas frequentes sobre caução de aluguel

O proprietário é obrigado a devolver a caução?

Quando a locação é encerrada e não existem obrigações pendentes que justifiquem a utilização da garantia, a caução em dinheiro deve ser restituída ao locatário com as vantagens decorrentes do depósito em poupança.

A caução de aluguel pode ser de mais de três meses?

A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, conforme o artigo 38 da Lei do Inquilinato.

O proprietário pode descontar pintura da caução?

Depende das condições em que o imóvel foi recebido e devolvido. É necessário diferenciar dano efetivamente causado pelo inquilino de deterioração decorrente do uso normal. A vistoria inicial e final é essencial nessa análise.

Posso deixar de pagar os últimos três aluguéis porque paguei três meses de caução?

Não automaticamente. A caução é uma garantia e não corresponde, por si só, ao pagamento antecipado dos últimos meses. Deixar de pagar sem acordo pode gerar inadimplência.

A caução deve ser devolvida corrigida?

A Lei do Inquilinato determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança e que as vantagens decorrentes do depósito sejam revertidas em benefício do locatário no levantamento do valor.

O proprietário pode descontar dívidas da caução?

Débitos legítimos relacionados às obrigações garantidas pela locação podem justificar a utilização da caução. Os valores devem ser apurados e demonstráveis, e eventual saldo restante deve ser restituído.

Quanto tempo o proprietário tem para devolver a caução?

O artigo 38 da Lei do Inquilinato não estabelece um prazo geral específico em número de dias para todos os casos. Após a devolução do imóvel e a apuração das obrigações pendentes, porém, o valor não deve permanecer retido arbitrariamente. Também devem ser verificadas eventuais disposições contratuais aplicáveis.

Conclusão

A caução de aluguel não é um valor que passa automaticamente a pertencer ao proprietário no momento em que é paga.

Ela é uma garantia destinada a assegurar o cumprimento das obrigações da locação.

Quando constituída em dinheiro, não pode exceder três meses de aluguel, deve observar a regra legal de depósito em caderneta de poupança e seus rendimentos beneficiam o locatário.

No encerramento do contrato, o proprietário pode discutir a utilização da garantia para satisfazer obrigações efetivamente pendentes, como aluguéis ou danos atribuíveis ao inquilino. Entretanto, desgaste normal, cobranças sem comprovação ou retenção arbitrária não devem ser tratados da mesma maneira.

Contrato, vistorias, fotografias, comprovantes, entrega das chaves e documentação dos débitos são fundamentais para definir quanto pode ser descontado e quanto deve ser devolvido.

Uma análise individual é especialmente importante quando proprietário e inquilino discordam sobre danos, valores de reparo ou retenção da garantia.

Há divergência sobre a devolução da caução, os descontos realizados ou as condições em que o imóvel foi entregue?

A R. A. Silva Advocacia & Consultoria atua em Direito Imobiliário e pode analisar o contrato, as vistorias e os documentos da locação para orientar proprietários e inquilinos sobre os direitos e obrigações envolvidos. 

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