Condomínio pode proibir Airbnb?

Alugar um apartamento por poucos dias por meio de plataformas digitais tornou-se uma alternativa para proprietários que desejam obter renda com seus imóveis. Dentro dos condomínios residenciais, porém, essa prática também pode provocar discussões sobre segurança, circulação de pessoas, sossego e cumprimento da convenção condominial.

Uma das principais dúvidas é: o condomínio pode proibir locações de curta duração realizadas por plataformas como o Airbnb?

A questão merece atenção porque, em 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) submeteu ao rito dos recursos repetitivos uma controvérsia diretamente relacionada ao assunto. O tribunal deverá definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio, por si só, é suficiente para impedir locações por curto período realizadas por plataformas digitais, mesmo quando não existe proibição expressa.

Portanto, proprietários, síndicos e condôminos precisam evitar conclusões automáticas. A análise deve considerar a convenção, as regras internas, as características da utilização do imóvel e o estágio atual da jurisprudência.

O condomínio pode proibir Airbnb?

Atualmente, não é adequado responder simplesmente “sim” ou “não” para todos os condomínios. A possibilidade de restringir locações de curta duração depende da situação concreta e das normas que disciplinam aquele condomínio.

A discussão tornou-se ainda mais relevante porque o STJ afetou os Recursos Especiais 2.272.537/SC e 2.272.536/SP como representativos do Tema Repetitivo 1.443.

O ponto específico que será definido pelo tribunal é se uma convenção que determina apenas a destinação residencial das unidades já é suficiente para impedir a locação por curto período em plataformas digitais, mesmo sem mencionar expressamente esse tipo de contratação.

Até que haja julgamento definitivo da tese, é importante diferenciar o que já está previsto nos documentos do condomínio daquilo que ainda está sendo uniformizado pelo STJ.

O que é o Tema 1.443 do STJ?

O Tema 1.443 foi afetado pela Segunda Seção do STJ em 2026 para uniformizar uma controvérsia de Direito Civil relacionada às locações de curta duração em condomínios.

Em termos práticos, o tribunal analisará uma pergunta bastante objetiva: se a convenção estabelece que o condomínio possui finalidade residencial, isso basta para impedir que apartamentos sejam oferecidos por curtos períodos em plataformas digitais?

A relevância do julgamento está justamente na possibilidade de estabelecer uma orientação uniforme para inúmeros conflitos semelhantes.

Segundo as informações oficiais do STJ disponíveis durante a elaboração deste artigo, o Tema 1.443 encontra-se afetado, sem julgamento definitivo da tese. Também foi determinada a suspensão do processamento dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam questão jurídica idêntica.

Isso significa que não se deve apresentar como definitiva uma solução jurídica que o próprio STJ ainda está examinando.

Qual é a diferença entre destinação residencial e proibição expressa?

Esse é o ponto central da controvérsia.

Imagine que a convenção de determinado edifício estabeleça apenas que suas unidades são destinadas à finalidade residencial. O documento, entretanto, não contém uma cláusula dizendo expressamente que são proibidas locações por diária, por poucos dias ou por plataformas digitais.

Nesse cenário, surge a discussão: a finalidade residencial seria incompatível, por si só, com a rotatividade provocada por sucessivas hospedagens ou locações de curta duração?

É justamente essa interpretação que o Tema 1.443 deverá enfrentar.

Por isso, antes de aplicar penalidades, iniciar uma disputa judicial ou anunciar uma unidade para locações recorrentes de curta duração, é recomendável examinar cuidadosamente o conteúdo da convenção e do regimento interno.

O proprietário pode fazer o que quiser dentro do próprio apartamento?

O direito de propriedade não significa liberdade absoluta para utilizar uma unidade de qualquer maneira.

Nos condomínios edilícios, o Código Civil assegura ao condômino o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade, mas também estabelece deveres relacionados à convivência condominial. Entre eles está a obrigação de dar à unidade a mesma destinação da edificação e não utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.

Isso significa que a discussão não envolve somente o fato de o imóvel pertencer ao proprietário. É preciso considerar também as limitações decorrentes da vida em condomínio, da legislação e das normas internas aplicáveis.

A convenção do condomínio deve ser analisada antes de anunciar o imóvel?

Sim. Para quem pretende explorar economicamente um apartamento com locações de curta duração, a análise da convenção e do regimento interno deve ocorrer antes de transformar a atividade em algo recorrente.

Entre os pontos que merecem atenção estão:

• a destinação estabelecida para as unidades;
• eventuais restrições relativas a locações ou hospedagens;
• regras de acesso de visitantes;
• procedimentos de identificação na portaria;
• normas de utilização das áreas comuns;
• penalidades previstas para infrações;
• deliberações realizadas em assembleia sobre o tema.

A leitura isolada de uma única cláusula pode ser insuficiente. O conjunto das regras e a forma concreta de utilização da unidade precisam ser avaliados.

O condomínio pode multar o proprietário por anunciar no Airbnb?

A aplicação de uma multa condominial exige fundamento jurídico e deve observar as normas aplicáveis ao condomínio e ao caso concreto.

Antes de concluir que determinada penalidade é válida ou inválida, é necessário verificar qual regra teria sido descumprida, como a conduta ocorreu e se foram observados os procedimentos pertinentes.

Além disso, é importante separar duas situações: uma coisa é discutir a existência de uma restrição à locação de curta duração; outra é analisar comportamentos concretos que violem regras condominiais, como uso inadequado de áreas comuns ou condutas prejudiciais à segurança e ao sossego.

Essa distinção evita que diferentes problemas jurídicos sejam tratados como se fossem uma única questão.

Se existe conflito entre proprietário e condomínio sobre locações de curta duração, a análise preventiva da convenção, das atas e das notificações pode ajudar a identificar os riscos antes que a controvérsia se transforme em uma disputa judicial. A R. A. Silva Advocacia & Consultoria atua em Direito Imobiliário e pode analisar a situação específica e os documentos envolvidos.

O que o síndico deve fazer diante de locações de curta duração?

O síndico também deve agir com cautela. A existência de reclamações de moradores não significa que qualquer medida possa ser adotada sem observar a convenção, a legislação e as deliberações válidas do condomínio.

Uma abordagem preventiva começa pela identificação precisa do problema.

Há uma proibição expressa na convenção? Existe somente uma cláusula de destinação residencial? Houve decisão em assembleia? O problema decorre da duração das locações ou de comportamentos específicos dos ocupantes? Existem notificações e registros das ocorrências?

Responder a essas perguntas ajuda a separar conflitos de convivência de uma discussão jurídica sobre a própria possibilidade de exploração da unidade por períodos curtos.

E quem pretende comprar um imóvel para fazer locação por temporada?

Quem está adquirindo um apartamento com a intenção de obter renda por meio de plataformas digitais deve incluir essa questão na análise jurídica anterior à compra.

Não basta avaliar localização, preço, condomínio e potencial de ocupação. Se a estratégia econômica depende de locações frequentes de curta duração, as regras condominiais podem afetar diretamente a utilização pretendida para o imóvel.

Antes de fechar o negócio, é recomendável verificar documentos como:

• convenção do condomínio;
• regimento interno;
• atas recentes de assembleias que tratem do assunto;
• eventuais alterações das normas condominiais;
• informações sobre conflitos ou deliberações envolvendo locações de curta duração.

Essa análise faz parte de uma postura preventiva na aquisição imobiliária e pode evitar que o comprador descubra somente depois da compra que existe uma controvérsia sobre a utilização que pretendia dar à unidade.

O que muda com o julgamento do Tema 1.443?

O julgamento deverá esclarecer especificamente se a previsão de destinação residencial na convenção condominial é suficiente para impedir locações de unidades autônomas por curto período em plataformas digitais, independentemente de existir uma proibição expressa.

Por se tratar de recurso repetitivo, a tese firmada terá especial relevância para a uniformização da interpretação da legislação federal nos processos que discutam a mesma questão jurídica.

Até a conclusão do julgamento, proprietários e condomínios envolvidos em conflitos dessa natureza devem acompanhar a evolução do Tema 1.443 e evitar tratar como definitivamente resolvida a questão submetida ao STJ.

Como reduzir riscos antes de iniciar uma locação de curta duração?

Para o proprietário, a prevenção começa antes do primeiro anúncio. É importante conhecer as normas condominiais, verificar se existem decisões de assembleia sobre o tema e avaliar juridicamente eventuais restrições.

Para o condomínio, a prevenção exige clareza documental. Convenção, regimento interno, atas e procedimentos de acesso precisam ser analisados de maneira integrada antes da adoção de medidas contra um proprietário.

Esse cuidado é particularmente relevante enquanto existe uma controvérsia jurídica submetida ao STJ.

A atuação preventiva também está alinhada à proposta da R. A. Silva Advocacia & Consultoria na área imobiliária: analisar cada situação e seus documentos antes da definição da medida jurídica adequada, com atendimento personalizado e acompanhamento direto dos profissionais do escritório.

Perguntas frequentes sobre Airbnb e condomínio

1. O condomínio pode proibir locação pelo Airbnb?

A resposta depende das regras do condomínio e das circunstâncias do caso. O STJ está analisando no Tema 1.443 se a simples previsão de destinação residencial na convenção é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais mesmo sem proibição expressa.

2. Se a convenção disser apenas “uso residencial”, o Airbnb está automaticamente proibido?

Essa é precisamente a questão submetida ao STJ no Tema 1.443. Enquanto não houver julgamento definitivo, não é correto apresentar uma resposta universal como tese já consolidada pelo repetitivo.

3. O condomínio pode aplicar multa ao proprietário?

Uma eventual multa precisa ter fundamento nas normas aplicáveis e observar as circunstâncias e procedimentos pertinentes. A validade da penalidade deve ser analisada conforme a infração apontada e os documentos do condomínio.

4. Vale a pena verificar a convenção antes de comprar um apartamento para Airbnb?

Sim. Se a rentabilidade esperada depende de locações de curta duração, convenção, regimento interno e atas de assembleia são documentos relevantes para avaliar previamente se existem restrições ou controvérsias que possam afetar o uso pretendido.

5. O Tema 1.443 do STJ já foi julgado?

Até a data de elaboração deste artigo, não. O tema foi afetado em 2026 e consta como pendente de julgamento, conforme consulta às informações oficiais do STJ.

6. O julgamento valerá para qualquer problema envolvendo Airbnb em condomínio?

Não. O Tema 1.443 possui uma questão jurídica delimitada: saber se a cláusula de destinação residencial é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais independentemente de proibição expressa. Outros conflitos podem envolver fatos e fundamentos jurídicos diferentes.

Conclusão

A possibilidade de utilizar um apartamento para locações de curta duração em plataformas digitais envolve mais do que o direito individual do proprietário sobre sua unidade. Convenção, regimento interno, destinação do edifício, deliberações condominiais e a forma concreta de utilização do imóvel precisam ser considerados.

Em 2026, o assunto ganhou relevância adicional com o Tema 1.443 do STJ, que deverá esclarecer se a previsão de destinação residencial é suficiente para impedir esse tipo de locação mesmo quando a convenção não traz uma proibição expressa.

Enquanto a controvérsia aguarda definição, tanto proprietários quanto condomínios devem analisar os documentos e as particularidades do caso antes de tomar decisões que possam resultar em multas, restrições ou processos judiciais.

Está enfrentando uma dúvida ou conflito envolvendo locação por temporada, Airbnb ou regras de condomínio? A R. A. Silva Advocacia & Consultoria atua em Direito Imobiliário e pode analisar a documentação e orientar sobre as medidas juridicamente adequadas ao caso.

Entre em contato com nossa equipe.
Entre em contato conosco.