Como os herdeiros conseguem regularizar o imóvel se existe uma pendência deixada pelo proprietário falecido?
1. O que acontece com as pendências do imóvel quando o proprietário falece?
Em regra, o falecimento do proprietário não elimina as obrigações relacionadas ao imóvel.
As dívidas e obrigações transmissíveis são tratadas no âmbito da sucessão, observadas as regras legais de responsabilidade do espólio e dos herdeiros.
O artigo 1.997 do Código Civil estabelece que a herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido. Depois da partilha, cada herdeiro responde dentro das forças da herança e na proporção do que recebeu.
2. E se a pendência for com a Prefeitura?
Aqui precisamos diferenciar algumas situações:
| Tipo de pendência | Como funciona |
|---|---|
| IPTU atrasado | A dívida permanece vinculada ao imóvel e pode ser cobrada do espólio ou dos responsáveis legais. |
| Taxas municipais | É necessário verificar a origem da cobrança e sua natureza jurídica. |
| Construção não regularizada | Os herdeiros podem precisar providenciar a regularização perante a Prefeitura. |
| Área construída diferente do cadastro | Pode ser necessária atualização cadastral e regularização da construção. |
| Pendência de documentação | Pode exigir procedimentos administrativos ou registrais antes da conclusão da regularização. |
Um ponto importante: o artigo 130 do Código Tributário Nacional prevê que determinados créditos tributários relativos à propriedade, ao domínio útil ou à posse de imóveis se sub-rogam na pessoa dos respectivos adquirentes, ressalvada a hipótese de constar do título a prova de quitação.
3. É possível fazer o inventário mesmo com pendências na Prefeitura?
Em determinadas situações, sim.
A existência de uma dívida de IPTU, por exemplo, não impede automaticamente a abertura do inventário.
Entretanto, dependendo da pendência, poderá haver dificuldades para obter certidões, formalizar a transferência ou registrar a partilha.
É necessário analisar se estamos diante de uma dívida, de uma irregularidade administrativa ou de um problema na matrícula do imóvel.
4. Os herdeiros precisam pagar tudo com dinheiro próprio?
Não necessariamente.
O patrimônio deixado pelo falecido responde pelas dívidas da herança. Os herdeiros não respondem por encargos superiores às forças da herança, conforme o artigo 1.792 do Código Civil.
Portanto, é importante verificar o patrimônio do espólio, a natureza da obrigação e o momento em que ela foi constituída.
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