Proprietário não devolve a caução do aluguel: o que fazer e qual é o prazo legal
O contrato acabou, as chaves já foram entregues, o imóvel está em ordem — e o dinheiro da caução simplesmente não volta. O proprietário some, empurra prazo, ou aparece com uma lista de descontos que você nunca tinha visto antes.
Essa é uma das situações mais frequentes entre ex-inquilinos, porque envolve um valor que, muitas vezes, é fundamental para fechar o próximo aluguel. Neste artigo você vai entender o que a Lei do Inquilinato realmente diz sobre a caução, o que é desconto legítimo e o que é retenção abusiva, e quais passos tomar para reaver o valor sem perder tempo.
O que é a caução e qual é o limite que a lei permite
A caução é uma das quatro garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) — junto com fiador, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O artigo 37 da lei deixa claro que o locador só pode exigir uma dessas garantias por contrato: cobrar caução e fiador ao mesmo tempo, por exemplo, é contravenção penal, não apenas uma cláusula irregular.
Quando a garantia escolhida é a caução em dinheiro, o artigo 38 estabelece dois limites importantes:
- o valor não pode superar três meses de aluguel;
- o dinheiro deve ficar depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos gerados pertencem ao inquilino, sendo devolvidos junto com o valor principal ao final do contrato.
Ou seja: se o seu aluguel era R$ 2.000 e você depositou R$ 6.000 de caução, tem direito a receber esse valor de volta corrigido pelo rendimento da poupança durante todo o período — não apenas o valor “seco” que foi pago no início.
Existe um prazo legal para devolver a caução?
Aqui está um ponto que gera bastante confusão: a Lei do Inquilinato não fixa um número exato de dias para a devolução. O que existe é a exigência de que a devolução ocorra dentro de um prazo razoável após a entrega das chaves e a verificação de que não há pendências.
Na prática do mercado e na maior parte dos contratos, esse prazo costuma ser de até 30 dias — e é esse o parâmetro que a jurisprudência normalmente usa como referência quando o contrato não especifica um número. Por isso, o primeiro passo é sempre conferir o que o seu próprio contrato de locação estabelece: se ele fixa um prazo específico, esse prazo prevalece.
Se o contrato for omisso e o proprietário estiver enrolando a devolução sem prazo definido — “mês que vem eu devolvo”, “estou terminando de calcular” —, isso já é motivo suficiente para formalizar uma cobrança.
O proprietário pode descontar valores da caução? Quando isso é legítimo
Sim, o desconto existe e é previsto em lei — mas ele não pode ser feito de forma arbitrária. Para ser válido, o desconto precisa ter uma causa concreta e comprovável, como:
- contas de aluguel, condomínio, IPTU ou consumo (água, luz, gás) que ficaram pendentes na saída;
- danos ao imóvel que vão além do desgaste natural pelo uso — furos na parede sem reparo, pisos quebrados, equipamentos danificados;
- diferença identificada entre o laudo de vistoria de entrada e o laudo de vistoria de saída.
O que caracteriza abuso é o proprietário reter o valor sem apresentar comprovante — nota fiscal, orçamento de reforma, boleto em aberto — ou descontar por desgaste comum, que é ônus normal de quem aluga o imóvel e não pode ser cobrado do inquilino. Reter a caução “porque sim”, sem justificativa documentada, não tem respaldo legal, independentemente do que o proprietário alegue verbalmente.
Passo 1: notificação extrajudicial antes de qualquer ação judicial
Antes de entrar com uma ação, o caminho mais eficiente — e mais barato — é enviar uma notificação extrajudicial formal ao proprietário. Ela deve conter:
- identificação do imóvel e do contrato de locação;
- data de entrega das chaves e confirmação de que não havia pendências (ideal se houver vistoria de saída assinada por ambas as partes);
- valor exato da caução, com o cálculo do rendimento da poupança do período;
- prazo para pagamento (em geral, de 5 a 10 dias úteis);
- aviso de que, não havendo resposta, a cobrança será feita por via judicial.
Esse documento, enviado por e-mail com confirmação de leitura, WhatsApp com confirmação de recebimento ou carta com AR, já resolve boa parte dos casos — muitos proprietários simplesmente não tinham formalizado um prazo e reagem quando percebem que o inquilino está organizado e conhece seus direitos.
Passo 2: se o proprietário não responder, quais são as opções judiciais
Quando a notificação não surte efeito, existem dois caminhos possíveis, dependendo da situação:
- Ação de cobrança, quando o proprietário simplesmente não devolve o valor e não há dúvida sobre o direito à restituição. É o cenário mais comum.
- Ação de consignação em pagamento, quando, ao contrário, é o inquilino que tenta acertar as contas finais e o proprietário se recusa a receber ou a assinar o distrato — situação mais rara, mas que também acontece.
Em muitos casos, a retenção indevida e prolongada, feita de má-fé, pode justificar também o pedido de indenização por perdas e danos, além da correção do valor principal. A possibilidade de devolução em dobro depende das circunstâncias do caso — ela é mais discutida quando há cobrança indevida caracterizada, e por isso vale uma análise específica do seu contrato antes de definir a estratégia.
Quais documentos você precisa reunir
Para dar entrada em qualquer cobrança — extrajudicial ou judicial — organize com antecedência:
- contrato de locação completo;
- comprovante do pagamento da caução no início do contrato;
- vistoria de entrada e vistoria de saída do imóvel;
- comprovante de entrega das chaves (recibo, e-mail, ou termo de entrega);
- comprovantes de que aluguel, condomínio e contas de consumo estavam em dia na saída;
- eventuais trocas de mensagem com o proprietário ou a imobiliária sobre a devolução.
Perguntas frequentes sobre a devolução da caução de aluguel
Quanto tempo o proprietário tem para devolver a caução? A Lei do Inquilinato não fixa um número exato de dias, mas exige que a devolução ocorra em prazo razoável após a entrega das chaves. Na prática, esse prazo costuma ser de até 30 dias, salvo se o próprio contrato definir um prazo diferente.
O proprietário pode ficar com a caução para “compensar” o último aluguel? Só quando isso estiver expressamente previsto no contrato ou for combinado entre as partes. Fora dessa hipótese, a caução serve para cobrir pendências comprovadas, não como substituto automático da última mensalidade.
Posso cobrar juros ou correção sobre a caução? Sim. Como a lei exige que o valor fique em caderneta de poupança, o inquilino tem direito a receber o principal acrescido dos rendimentos gerados durante todo o período do contrato.
O que caracteriza retenção abusiva da caução? Reter o valor sem apresentar nota fiscal, orçamento ou boleto que comprove o dano ou a dívida alegada. Desgaste natural do imóvel pelo uso não pode ser descontado da caução.
Vale a pena entrar na justiça por um valor de caução relativamente baixo? Frequentemente sim, porque a maioria desses casos pode ser resolvida no Juizado Especial Cível, sem custas iniciais em muitas comarcas e sem necessidade obrigatória de advogado para causas de menor valor — embora contar com orientação jurídica aumente bastante a chance de sucesso e evite erros no cálculo do valor devido.
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