Atraso na entrega do imóvel na planta: quanto você tem direito a receber de volta em 2026?

Você comprou um imóvel na planta, pagou as parcelas em dia, organizou a vida em torno da data prometida — e a obra não saiu. Ou talvez o problema seja o contrário: foi você quem precisou desistir do negócio, por perda de renda, mudança de planos ou simplesmente porque encontrou um imóvel melhor.

Em qualquer um dos dois cenários, a pergunta que chega ao nosso escritório é sempre a mesma: “Vou perder o dinheiro que já paguei?”

A boa notícia é que, desde 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deixou essa resposta muito mais clara — e mais favorável ao comprador do que a maioria das pessoas imagina. Neste artigo você vai entender exatamente quanto pode ser retido em cada situação, quando a devolução deve ser imediata e o que muda quando a culpa é da construtora.

O que é o distrato imobiliário, em poucas palavras

Distrato é o nome jurídico dado ao desfazimento do contrato de compra e venda de um imóvel antes da entrega das chaves. Ele pode acontecer por dois motivos bem diferentes, e essa diferença é o que determina quanto dinheiro volta para o seu bolso:

• Desistência do comprador — você decide não seguir com a compra, geralmente por dificuldade financeira.
• Culpa da construtora ou incorporadora — a obra atrasa além do prazo de tolerância, o projeto é alterado sem sua concordância, ou o imóvel apresenta vícios graves.

São situações juridicamente opostas. Na primeira, existe um percentual de retenção. Na segunda, o entendimento dos tribunais é que você tem direito à devolução integral, acrescida de indenização.

Eu desisti da compra: quanto a construtora pode reter?

Até 2025, esse ponto era motivo de disputa constante. Contratos previam retenções de 50%, 60%, às vezes mais, com base na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).

Em setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ decidiu que, sempre que existir relação de consumo, as regras do Código de Defesa do Consumidor prevalecem sobre a Lei do Distrato. Na prática, isso significa que a soma de todos os descontos — cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem, tributos — não pode superar 25% do valor efetivamente pago pelo comprador. Esse entendimento foi reafirmado pela própria Corte em dezembro de 2025, no julgamento do Recurso Especial nº 2.207.712/SP.

Ou seja: como regra geral, você tem direito a receber de volta pelo menos 75% de tudo o que já pagou.

Atenção a uma exceção importante: quando o empreendimento está estruturado em patrimônio de afetação devidamente registrado na matrícula do imóvel, a lei permite reter até 50%. Por isso, o percentual exato do seu caso depende de como o contrato e o registro do empreendimento estão formatados — é exatamente esse tipo de detalhe que um advogado imobiliário verifica antes de você assinar qualquer distrato amigável.

A obra atrasou: as regras mudam completamente a seu favor

Se o motivo do desfazimento não foi você, e sim o atraso da construtora além do prazo de tolerância contratual (normalmente 180 dias), a lógica se inverte por completo.

Nesse cenário, a situação deixa de ser “desistência do comprador” e passa a ser inadimplemento da construtora. E, segundo a Súmula 543 do STJ, o comprador tem direito a:

• devolução de 100% dos valores pagos, de uma só vez;
• correção monetária sobre o período;
• indenização pelos danos que o atraso causou — por exemplo, o aluguel que você pagou enquanto esperava o imóvel prometido.

A comissão de corretagem costuma ser a única exceção: se o serviço de intermediação foi efetivamente prestado e está discriminado no contrato, ela em regra não é devolvida — a menos que o atraso ou a culpa exclusiva da construtora justifiquem a restituição integral para recompor a situação anterior ao negócio.

Quando o dinheiro deve ser devolvido: não é preciso esperar a obra terminar

Um dos pontos que mais gera insegurança é o prazo de devolução. Muitas incorporadoras informam que só devolvem os valores depois de emitido o “habite-se” ou depois de revenderem a unidade — o que pode significar anos de espera.

O próprio STJ já deixou assentado que essa devolução deve ser imediata, não podendo ficar condicionada ao término da obra ou à revenda do imóvel. Se a incorporadora estiver empurrando o pagamento para um prazo indefinido, esse é, isoladamente, um motivo suficiente para buscar orientação jurídica.

Comprei um imóvel na planta: o que devo reunir antes de conversar com um advogado?

Se você está nessa situação, alguns documentos fazem toda a diferença na análise do seu caso:

1. Contrato de compra e venda completo (com todos os anexos e quadro-resumo);
2. Comprovantes de todos os valores pagos (parcelas, sinal, comissão, taxas);
3. Comunicações com a construtora ou imobiliária sobre o atraso ou a desistência;
4. Memorial de incorporação, se disponível, para verificar se há patrimônio de afetação registrado;
5. Comprovantes de gastos causados pelo atraso, como recibos de aluguel do período de espera.

Com esses documentos em mãos, é possível calcular com precisão quanto você tem direito a receber — e negociar (ou processar) com uma posição muito mais segura do que a que a incorporadora normalmente oferece na primeira conversa.

Perguntas frequentes sobre distrato e atraso na entrega do imóvel

Posso desistir da compra de um imóvel na planta mesmo sem motivo? Sim. A desistência é um direito do comprador, mas ela tem custo: normalmente até 25% dos valores pagos podem ser retidos pela incorporadora, salvo exceções contratuais específicas, como o patrimônio de afetação.

Qual é o prazo de tolerância legal para atraso na entrega de um imóvel? A maioria dos contratos prevê 180 dias de tolerância além da data de entrega prevista. Passado esse prazo, o atraso passa a ser considerado inadimplemento da construtora.

A construtora pode reter 50% em qualquer contrato? Não. O limite de 50% só é válido quando o empreendimento tem patrimônio de afetação regularmente averbado na matrícula. Fora dessa hipótese, prevalece o teto de 25% fixado pelo STJ.

Tenho direito a indenização além da devolução do dinheiro? Sim, quando o atraso é causado pela construtora. Você pode pleitear, por exemplo, o reembolso do aluguel pago enquanto esperava as chaves, além de eventuais danos morais, dependendo das circunstâncias do caso.

A comissão de corretagem é devolvida no distrato? Em regra, não, se o serviço foi prestado e o valor está destacado no contrato. Mas, em casos de atraso da obra ou culpa exclusiva da construtora, pode ser possível pedir a restituição integral, incluindo a corretagem.

Precisa de orientação sobre o seu caso específico?

Cada contrato de compra e venda tem cláusulas próprias, e o percentual exato de retenção — ou o valor da indenização por atraso — depende de uma análise individual do seu documento e do registro do empreendimento. Se você está enfrentando atraso na entrega do seu imóvel ou avaliando um distrato, fale com a equipe da R.A. Silva Advocacia & Consultoria antes de assinar qualquer acordo com a incorporadora.

Ainda assim, você tem alguma dúvida?
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