Regularização de imóvel multifamiliar em São Paulo

A regularização de um imóvel multifamiliar (prédios de apartamentos ou casas sobrepostas no mesmo lote) em São Paulo é um processo técnico que depende, fundamentalmente, de quando a obra foi concluída e do seu tamanho.

A boa notícia é que a Prefeitura de São Paulo prorrogou o prazo para pedidos de regularização baseados na Lei de Anistia (Lei nº 17.202/2019) até 30 de abril de 2026.

Aqui estão os pontos essenciais para você se orientar:

1-Requisito Fundamental: Data da Construção

Para entrar na lei de regularização atual (Anistia), a edificação deve ter sido concluída até 31 de julho de 2014. Imóveis construídos após essa data seguem o rito comum do Código de Obras, que é muito mais rígido.

2-Modalidades de Regularização

O caminho depende da área total construída:

• Regularização Declaratória: Para imóveis com área total de até 1.500 m². O processo é mais ágil, feito pelo Portal de Licenciamento, mas exige um responsável técnico (arquiteto ou engenheiro).

• Regularização Comum: Para imóveis com mais de 1.500 m². Passa por uma análise técnica detalhada da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL).

3-Documentação Necessária

A regularização de imóveis multifamiliares exige atenção especial à divisão das unidades:

• Documentos do Imóvel: Matrícula atualizada ou transcrição, carnê do IPTU (número do SQL) e escritura/contrato de compra e venda.

• Documentos Técnicos: Peças gráficas (plantas e cortes), memorial descritivo e o quadro de áreas (indicando o que é computável e não computável).

• Responsabilidade Técnica: ART (engenheiro) ou RRT (arquiteto) devidamente assinada.

• Condomínio: Para prédios, é necessária a convenção de condomínio registrada e a ata de eleição do síndico.

4-Custos Estimados

Os valores variam conforme o tamanho e as infrações cometidas:

• Taxa de Protocolo: Taxa específica de cerca de R$ 10,00 por m² a ser regularizado (exceto para Habitação de Interesse Social – HIS).

• Outorga Onerosa: Se o imóvel exceder a área permitida pelo zoneamento local, será necessário pagar pelo potencial construtivo adicional.

• ISS e Taxas de Cartório: Imposto sobre serviços da obra e taxas de averbação na matrícula após a aprovação da prefeitura.

5-Impedimentos Comuns

O imóvel não poderá ser regularizado se:

• Estiver em área de preservação ambiental permanente (APP).

• Ocupar áreas públicas ou faixas de escoamento de águas pluviais.

• Tiver disputas judiciais graves ou riscos estruturais não sanáveis.

Nota importante: Como se trata de um imóvel multifamiliar, a prefeitura exige que as condições de segurança e habitabilidade sejam atestadas pelo profissional responsável. Isso inclui rotas de fuga, largura de escadas e segurança contra incêndio.

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