O que é a “venda ad corpus” e “venda ad mensuram” e qual a diferença na compra de imóveis?

No mercado imobiliário, os termos “venda ad corpus” e “venda ad mensuram” são fundamentais para determinar os direitos e deveres do comprador e do vendedor em relação à área do imóvel. Eles estão previstos no Código Civil Brasileiro (Art. 500) e têm implicações significativas em caso de divergências na metragem.

Venda “Ad Corpus”

Na venda ad corpus, o imóvel é vendido como um todo, como um “corpo certo e determinado”, independentemente de sua exata metragem. O que importa para o comprador são as características gerais do imóvel, suas confrontações, limites e o conjunto que ele representa, e não a medida precisa de sua área.

Características:

Imóvel como um todo: A venda se dá pelo imóvel em si, com suas benfeitorias e delimitações, sem que a medida seja um fator determinante para o preço.

Preço global: O valor é acordado pelo imóvel em sua totalidade, e não por metro quadrado.

Tolerância para pequenas variações: Pequenas diferenças na metragem em relação ao que foi declarado no contrato ou na matrícula não dão direito ao comprador de exigir complementação da área, abatimento do preço ou rescisão do contrato. Assume-se que o comprador aceitou o imóvel como ele se apresenta.

Exemplos: Compra de uma fazenda com suas pastagens, sede e benfeitorias, onde a metragem exata não é o foco principal; compra de uma casa em um lote com limites bem definidos, onde a área construída é mais relevante do que a metragem precisa do terreno.

Venda “Ad Mensuram”

Na venda ad mensuram, a medida da área do imóvel é um fator essencial e determinante para o preço. O valor é estipulado por unidade de medida (por exemplo, por metro quadrado ou por hectare). A intenção das partes é que o preço seja proporcional à extensão do imóvel.

Características:

• Medida determinante: A área do imóvel é o foco principal da negociação e influencia diretamente o preço.

• Preço por medida: O valor é calculado com base na metragem, como “R$ X por metro quadrado”.

• Direito de exigir complementação ou compensação: Se a área real do imóvel for menor do que a expressa no contrato, o comprador tem o direito de:

1 – Exigir a complementação da área faltante.

2 – Se a complementação não for possível, exigir o abatimento proporcional do preço.

3 – Se nenhuma das opções anteriores for satisfatória, requerer a resolução do contrato (desfazimento do negócio).

• Prazo: O Código Civil estabelece um prazo decadencial de um ano para o comprador postular esses direitos, a contar do registro do título.

• Exemplos: Compra de um apartamento em um prédio onde o preço é definido pela área privativa; compra de um terreno para construção, onde a metragem é crucial para o projeto.

Qual a diferença na compra de imóveis?

A principal diferença reside nas consequências jurídicas em caso de divergência na metragem do imóvel:

• Venda ad corpus: Se a área real do imóvel for ligeiramente diferente daquela mencionada no contrato, o comprador não terá direito a exigir complementação, abatimento do preço ou rescisão do contrato. Presume-se que a menção à área foi apenas enunciativa.

• Venda ad mensuram: Se a área real do imóvel for menor do que a acordada, o comprador terá direito a exigir a complementação da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato, conforme as possibilidades.

Como identificar qual modalidade foi utilizada:

A qualificação da venda como “ad corpus” ou “ad mensuram” nem sempre é expressa no contrato, mas pode ser inferida pela intenção das partes. Analisa-se se a área foi tratada como um elemento essencial do negócio (ad mensuram) ou se a venda se deu pelo imóvel como um todo, com as características físicas e limites prevalecendo sobre a exatidão da medida (ad corpus).

É fundamental que, ao comprar ou vender um imóvel, as partes tenham clareza sobre qual modalidade de venda está sendo praticada, e que isso seja devidamente expresso no contrato de compra e venda, para evitar futuros litígios. Recomenda-se sempre a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir a segurança jurídica da transação.

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