Contrato de gaveta e direito de herança: o que acontece se o proprietário do imóvel falecer?

O “contrato de gaveta” é um acordo informal de compra e venda de imóveis, geralmente sem registro em cartório. Essa informalidade pode trazer sérios problemas, especialmente se o proprietário (vendedor) do imóvel falecer.

O que acontece se o proprietário do imóvel falecer?

Quando o proprietário que vendeu o imóvel por contrato de gaveta falece, a situação se complica porque, legalmente, ele ainda é o dono do bem. O imóvel fará parte do inventário do falecido, ou seja, será incluído nos bens a serem partilhados entre os herdeiros legais.

Isso significa que o comprador que tem apenas o contrato de gaveta não é reconhecido como proprietário perante a lei. Os principais pontos e riscos são:

• Inclusão do imóvel no inventário: Como o imóvel ainda está em nome do vendedor falecido, ele será automaticamente incluído no processo de inventário para a partilha entre os herdeiros.
• Dificuldade para comprovar a compra: O comprador terá que provar aos herdeiros (e, se necessário, judicialmente) que o imóvel foi efetivamente vendido e pago ao falecido. Isso pode exigir a apresentação de todos os comprovantes de pagamento e do próprio contrato de gaveta.
• Herdeiros podem não reconhecer a venda: Os herdeiros podem se recusar a reconhecer o contrato de gaveta, alegando desconhecimento da transação ou questionando sua validade. Isso pode gerar disputas judiciais longas e caras.
• Necessidade de regularização judicial: Para que o imóvel seja transferido para o nome do comprador, geralmente será preciso entrar com uma ação de adjudicação compulsória contra o espólio (conjunto de bens e direitos deixados pelo falecido) ou os herdeiros. Essa ação judicial visa forçar a transferência da propriedade.
• Custos e impostos do inventário: O comprador pode ter que arcar com parte dos custos e impostos do inventário, além das custas processuais da ação de adjudicação compulsória.
• Usucapião como alternativa: Em alguns casos, se o comprador já tem a posse do imóvel por tempo suficiente e com os requisitos legais (como posse mansa, pacífica e ininterrupta), ele pode tentar a usucapião para adquirir a propriedade. Essa pode ser uma saída se a negociação com os herdeiros for inviável.
• Má-fé de herdeiros: Existe o risco de que os herdeiros, agindo de má-fé, tentem vender o imóvel para outra pessoa ou utilizá-lo para quitar dívidas do falecido, já que o bem ainda está no nome dele.

Como tentar resolver a situação?

• Reunir toda a documentação: É fundamental ter em mãos o contrato de gaveta original, todos os comprovantes de pagamento (recibos, extratos bancários, etc.) e qualquer outra prova da negociação.
• Localizar e negociar com os herdeiros: O ideal é tentar um acordo amigável com os herdeiros do falecido para que eles reconheçam a venda e providenciem a transferência da escritura.
• Procurar um advogado: A assistência jurídica é indispensável para analisar a situação, orientar sobre os próximos passos e, se necessário, iniciar as ações judiciais cabíveis (como a adjudicação compulsória ou usucapião).
• Participar do inventário: Em alguns casos, o comprador pode solicitar sua habilitação como terceiro interessado no processo de inventário para demonstrar seu direito sobre o imóvel e tentar obter uma decisão judicial que autorize a transferência.

Por que o contrato de gaveta é arriscado?

O contrato de gaveta, embora comum, é extremamente arriscado porque, para a lei brasileira (Art. 1.245 do Código Civil), a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. “Quem não registra não é dono”. A falta de registro impede que o comprador seja reconhecido como legítimo proprietário perante terceiros e em situações como o falecimento do vendedor.

Apesar de ser válido entre as partes (comprador e vendedor) como um acordo de vontades, ele não tem eficácia perante o cartório e terceiros, o que gera grande insegurança jurídica.

Se você se encontra nessa situação, é crucial buscar orientação jurídica especializada para avaliar o caso e traçar a melhor estratégia para regularizar o imóvel.

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