Como funciona a compra de um imóvel ocupado por inquilino?

A compra de um imóvel ocupado por um inquilino é uma transação comum, mas que exige atenção a alguns detalhes e procedimentos legais para garantir os direitos de todas as partes envolvidas: vendedor, comprador e inquilino. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é a principal legislação que rege essa situação no Brasil.

Veja como funciona:

1. Direito de Preferência do Inquilino:

>Notificação: O inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel. Isso significa que, antes de vender o imóvel para terceiros, o proprietário (locador) deve oferecer ao inquilino a oportunidade de comprá-lo nas mesmas condições (preço, forma de pagamento, etc.). Essa oferta deve ser formal, por escrito (notificação judicial, extrajudicial ou outro meio com ciência inequívoca).

Prazo para Resposta: O inquilino tem um prazo de 30 dias corridos, a partir do recebimento da notificação, para manifestar seu interesse em comprar o imóvel. Se o inquilino não se manifestar nesse prazo, ele perde o direito de preferência.

Consequências do Descumprimento: Se o proprietário vender o imóvel sem respeitar o direito de preferência do inquilino, ou em condições diferentes das oferecidas ao inquilino, este poderá buscar a anulação da venda ou pleitear indenização por perdas e danos. Para anular a venda, o contrato de locação deve estar registrado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda.

2. Continuidade do Contrato de Locação:

Venda não extingue o contrato: A venda do imóvel não anula automaticamente o contrato de locação existente. O novo proprietário (comprador) assume a posição do antigo proprietário e é obrigado a respeitar o contrato de locação até o seu término, se o contrato contiver uma cláusula de vigência em caso de venda e estiver registrado na matrícula do imóvel.

Contrato com cláusula de vigência e registrado: Se o contrato de locação contiver uma cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, o novo proprietário será obrigado a respeitar o contrato até o fim do seu prazo, sem poder pedir a desocupação antes.

Contrato sem cláusula de vigência ou não registrado: Se o contrato não tiver essa cláusula ou não estiver registrado, o novo proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel. Ele terá um prazo de 90 dias, a contar do registro da venda ou do compromisso, para notificar o inquilino sobre a intenção de reaver o imóvel. Se não o fizer nesse prazo, presume-se que concorda em manter a locação.

3. Vistoria do Imóvel:

Direito do Inquilino e do Proprietário: O inquilino tem a obrigação de permitir visitas ao imóvel para potenciais compradores, desde que as visitas sejam previamente combinadas com o proprietário (e, idealmente, também com o inquilino), em dias e horários convenientes, para não perturbar a privacidade do inquilino.

Para o Comprador: É fundamental que o comprador faça uma vistoria detalhada do imóvel para verificar seu estado de conservação, instalações e possíveis problemas, mesmo com a presença do inquilino. Recomenda-se a presença de um profissional para acompanhar a vistoria.

4. Negociação com o Inquilino (se o comprador quiser ocupar o imóvel):

Denúncia do Contrato: Se o novo proprietário desejar ocupar o imóvel e o contrato de locação não tiver a cláusula de vigência registrada, ele poderá denunciar o contrato. Após a denúncia, o inquilino terá 90 dias para desocupar o imóvel.

Negociação amigável: Muitas vezes, para evitar um processo de despejo e acelerar a desocupação, o novo proprietário pode negociar diretamente com o inquilino, oferecendo um valor para que ele saia antes do prazo, ou ajudando nos custos da mudança.

Ação de Despejo: Se o inquilino não desocupar o imóvel após o prazo legal da notificação, o novo proprietário poderá ingressar com uma ação de despejo na justiça. A ação de despejo é o meio legal adequado para que o comprador retome a posse do imóvel locado.

5. Cuidados Essenciais para o Comprador:

Analisar o Contrato de Locação: Peça uma cópia do contrato de locação atual e verifique todas as suas cláusulas, especialmente as que tratam da vigência em caso de venda e do direito de preferência.

Verificar o Registro: Confirme se o contrato de locação está registrado na matrícula do imóvel. Isso é crucial para determinar se você será obrigado a respeitar o contrato até o fim.

Certidões e Documentação: Obtenha todas as certidões negativas do imóvel e do vendedor.

Contas de Consumo: Verifique se as contas de água, luz, gás e condomínio estão em dia.

Notificação ao Inquilino (após a compra): Após a compra, o novo proprietário deve notificar o inquilino sobre a mudança de titularidade e informar onde e como os aluguéis devem ser pagos.

Em resumo: Comprar um imóvel ocupado por inquilino é totalmente possível, mas exige conhecimento da Lei do Inquilinato e um bom planejamento. O direito de preferência do inquilino e a validade do contrato de locação existente são os pontos cruciais a serem observados. A comunicação clara e transparente entre todas as partes pode facilitar o processo. É sempre recomendável buscar a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário para garantir a segurança jurídica da transação.

Ainda assim, você tem alguma dúvida?
Entre em contato conosco.