Aluguel e infiltração: o que fazer quando o proprietário não resolve o problema?

by

Essa é uma situação frustrante, especialmente quando o reparo parece ser apenas “estético” e não resolve a raiz do problema. No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é bem clara sobre as responsabilidades de cada parte nessas situações.

Aqui estão os passos práticos e jurídicos que você pode tomar:

1. Documente Tudo (A Prova é Essencial)

Antes de qualquer nova tentativa de conserto, garanta que você tenha evidências:

  • Fotos e vídeos: Registre as infiltrações, mofos e, se possível, o “serviço” que foi feito e como o problema voltou.

  • Histórico escrito: Reúna e-mails, mensagens de WhatsApp ou protocolos de chamados com a imobiliária ou o proprietário. Isso prova que você notificou o problema e que as tentativas de reparo foram ineficazes.

2. Notificação Extrajudicial

Se as conversas informais não funcionaram, você deve enviar uma Notificação Extrajudicial.

  • Pode ser por e-mail (com confirmação de recebimento) ou carta com Aviso de Recebimento (AR).

  • Relate que o vício no imóvel persiste, que o prestador enviado não resolveu o problema e estabeleça um prazo razoável (ex: 5 a 10 dias) para uma solução definitiva.

3. Entenda seus Direitos (Lei do Inquilinato)

  • Reparos Estruturais: Infiltrações em telhados, tubulações internas ou fundações são de responsabilidade exclusiva do proprietário (Art. 22, inciso I e IV). Ele deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

  • Rescisão sem Multa: Se a infiltração tornar o imóvel inabitável (risco à saúde por mofo ou risco estrutural) e o proprietário não resolver, você pode pleitear a rescisão do contrato sem pagar a multa rescisória, alegando que o locador descumpriu sua obrigação principal.

4. Alternativas de Ação

Caso o prazo da notificação expire e nada seja feito, você tem três caminhos principais:

  • Abatimento no Aluguel: Você pode tentar negociar um abatimento proporcional no valor do aluguel enquanto o problema persistir (Art. 19).

  • Execução Direta (Com cautela): Em casos urgentes, o inquilino pode fazer o reparo e pedir o reembolso ou abater do aluguel. Atenção: Isso só deve ser feito com orçamentos prévios e, preferencialmente, após autorização judicial ou previsão contratual, para evitar que o proprietário alegue “benfeitoria não autorizada”.

  • Juizado Especial Cível (Pequenas Causas): Se não houver acordo, você pode ingressar com uma ação para obrigar o proprietário a fazer a reforma (obrigação de fazer) sob pena de multa diária.

Próximos Passos

Dica importante: Verifique se o seu contrato de locação possui alguma cláusula específica sobre “vícios ocultos” ou reparos urgentes.

Ainda assim, você tem alguma dúvida?
Entre em contato conosco.